27 czerwca 2023
Zakup mieszkania w Polsce przez obywateli Ukrainy
Coraz więcej obywateli Ukrainy decyduje się na zakup mieszkania w Polsce, szukając lepszych możliwości życiowych i ekonomicznych. Polska jest atrakcyjnym miejscem dla inwestycji mieszkaniowych ze względu na stabilną gospodarkę, niską stopę bezrobocia, rozwijającą się infrastrukturę i bliskość kraju pochodzenia. Jednak przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania, istnieje kilka istotnych rzeczy, o których warto pamiętać. Zakup mieszkania przez obywateli Ukrainy jest prostszy, niż mogłoby się wydawać! W tym artykule przedstawiamy poradnik dla cudzoziemców, którzy planują kupić mieszkanie w Polsce.
Poznanie rynku nieruchomości
Pierwszym krokiem przed rozpoczęciem procesu zakupu mieszkania w Polsce jest dokładne zapoznanie się z rynkiem nieruchomości. Warto zbadać ceny mieszkań w różnych miastach i regionach, porównać oferty deweloperów oraz sprawdzić lokalne trendy rynkowe. W Polsce rzetelne dane sprzedażowe, w tym średnie ceny transakcyjne, co kwartał publikuje na swojej stronie internetowej Narodowy Bank Polski. Innym źródłem zapoznania się z cenami ofertowymi nieruchomości są portale agregujące oferty mieszkań – np. nieruchomosci-online, czy Otodom. Pełną wiedzę łączącą ceny ofertowe z realnymi, transakcyjnymi powinien posiadać doświadczony agent nieruchomości i to on może wykonać za klienta całą pracę polegającą na wyszukaniu nieruchomości spełniającej jego oczekiwania, a także wymogi formalnoprawne.
Skorzystanie z usług pośrednika nieruchomości
Ważne jest, aby znaleźć rzetelnego pośrednika nieruchomości, który będzie reprezentował interesy klienta w procesie zakupu. Dobry pośrednik najpierw zweryfikuje potrzeby, a następnie pomoże znaleźć odpowiednie mieszkanie, negocjować warunki transakcji i zadba o prawidłową dokumentację oraz bezpieczny przebieg transakcji, od prezentacji nieruchomości do sporządzenia protokołów zdawczo-odbiorczych podczas wydania nabytej nieruchomości. W biurze SDP Nieruchomości pracują doradcy doskonale znający lokalny rynek mieszkaniowy oraz posiadający doświadczenie przy zakupie mieszkań przez obywateli innych państw. W zespole SDP Nieruchomości agenci potrafią komunikować się w różnych językach – ukraińskim, rosyjskim, angielskim, litewskim itp.
Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości
Niezależnie od kraju pochodzenia, każdy potencjalny nabywca powinien mieć możliwość zapoznania się ze stanem prawnym nieruchomości, w tym upewnić się, że dom czy mieszkanie są wolne od obciążeń, czy roszczeń osób trzecich i nie toczą się żadne spory prawne związane z nieruchomością lub z nią powiązane. Biuro SDP Nieruchomości posiada polisę od odpowiedzialności cywilnej, dysponuje odpowiednio przeszkolonymi agentami nieruchomości w większości z licencją zawodową wydawaną przez PFRN (Polską Federację Rynku Nieruchomości), posiada Dział Prawny oraz współpracuje z Kancelariami Notarialnymi i tłumaczami przysięgłymi, których obecność jest konieczna podczas odczytywania aktu notarialnego sprzedaży przez notariusza, gdy nabywca nie posługuje się biegle językiem polskim.
Możliwy jest zakup mieszkania, wraz z przylegającymi do niego piwnicą lub strychem, a także lokalu lub udziału w nieruchomości niemieszkalnej z garażem, bez konieczności posiadania zezwolenia. O zezwolenia nie trzeba również wnioskować w następujących przypadkach:
- gdy obywatel Ukrainy mieszka w Polsce przez okres 5 lat, od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE
- gdy nabywana nieruchomość wchodzi w skład wspólnoty majątkowej, w sytuacji, gdy jeden z małżonków jest obywatelem polskim i przez co najmniej 2 lata mieszka w Polsce na podstawie zezwolenia na pobyt stały (lub pobyt rezydenta długoterminowego)
- gdy klient jest uprawniony do dziedziczenia po osobie, od której chce kupić nieruchomość (np. bliskich krewnych – rodziców, czy dziadków)
- nieruchomość jest dziedziczona ustawowo.
Uzyskanie zezwolenia na zakup nieruchomości
Większość nieruchomości w Polsce obywatele Ukrainy kupią na takich samych zasadach jak Polacy, więc nie potrzebują do tego dodatkowych zaświadczeń i zezwoleń. Jednak w przypadku, gdy nieruchomość położona jest w strefie nadgranicznej lub gdy wraz z lokalem mieszkalnym jest sprzedawany powiązany z nim udział w innej nieruchomości (np. zbywane jest miejsce postojowe naziemne, czy udział w drodze osiedlowej obok bloku), a także gdy wraz z mieszkaniem (dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta) zbywane jest miejsce postojowe w hali garażowej objętej osobną księgą wieczystą albo gdy istnieje konieczność nabycia wraz z mieszkaniem prawa wieczystego użytkowania działki gruntu, niezbędne jest uzyskanie zezwolenia na zakup nieruchomości wydawanego przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Warto przy tym pamiętać, że przed wydaniem zezwolenia urzędnicy oceniają, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności i bezpieczeństwa państwa polskiego. A także, że badane są okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą Polską, np. zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem RP, posiadanie polskiego pochodzenia lub zezwolenia na pobyt.
Kiedy nie jest konieczne zezwolenie na zakup nieruchomości?
Bez konieczności ubiegania się o zezwolenie, obywatele Ukrainy (i nie tylko), mogą nabyć samodzielny lokal mieszkalny także z dodatkowymi z przynależnościami (np. piwnicą/komórką lokatorską), znajdujący się na tej samej księdze wieczystej. Ponadto zgodnie z przepisami możliwe jest też nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych dotychczasowego właściciela lub potencjalnego nabywcy. Reasumując – cudzoziemiec może nabyć mieszkanie z piwnicą/komórką lokatorską oraz z powiązanym prawnie miejscem postojowym w hali garażowej.
Doświadczony agent nieruchomości wyjaśni potencjalnemu nabywcy różnicę pomiędzy udziałem w prawie własności takiej hali garażowej, w której znajduje się miejsce postojowe, a ustanowionym w akcie notarialnym sprzedaży prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w takiej hali. Pośrednik szybko ustali formalny status lokalu i rozwieje wszelkie wątpliwości cudzoziemca wyjaśniając różnice pomiędzy odrębną własnością lokalu mieszkalnego a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego (z założoną księgą wieczystą). Ustali także, czy dany lokal wyglądający na zdjęciach i oferowany jako mieszkanie jest lokalem mieszkalnym w świetle obowiązujących przepisów prawa. Czy jest jednak lokalem użytkowym i cudzoziemiec może w ogóle nie dostać zgody na jego nabycie. Warto zaufać profesjonalistom, gdyż wtedy oszczędza się czas i pieniądze. Agent nieruchomości będzie wiedział, że dany lokal posiadający np. status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego z przynależną komórką lokatorską, dla którego nie została założona księga wieczysta, może nabyć swobodnie obywatel Ukrainy.
Z kolei zupełnie innym zagadnieniem podlegającym odrębnym regulacjom prawnym (także wobec obywateli Rzeczypospolitej Polskiej) jest możliwość nabycia – przez osoby nie będące rolnikami - działki rolnej do 0,3 ha w celu przeznaczenia jej pod budowę domu, czy zakupu działki powyżej 0,3 h do 0,99 ha obwarowanej prawem pierwokupu przez KOWR (Krajowy Ośrodka Wsparcia Rolnictwa). Kontynuując - kupno działki rolnej powyżej 1 ha wymaga natomiast obligatoryjnej zgody KOWR.
Czy obywatel Ukrainy może uzyskać kredyt hipoteczny w polskim banku na zakup nieruchomości w Polsce?
Kwestia finansowania zakupu mieszkania jest bardzo istotna. Można skorzystać z własnych oszczędności, ale również rozważyć opcje kredytowe oferowane przez polskie banki. Warto zasięgnąć porady niezależnego doradcy finansowego w celu wyboru okresu kredytowania i najkorzystniejszego oprocentowania kredytu. Należy pamiętać, że procedura uzyskania kredytu może być czasochłonna, wymagać zgromadzenia dokumentów i zaświadczeń m. in. od pracodawcy i trwać nawet obecnie do ok. 2 miesięcy od momentu złożenia kompletnych wniosków kredytowych w kilku bankach (z reguły w trzech) . Na wstępie doradca finansowy zbada zdolność kredytową (czyli ustali maksymalną możliwą do uzyskania kwotę kredytu przez kupującego). Doradca wspólnie z klientem wybierze najbardziej optymalne oferty banków, wypełni formularze wniosków kredytowych i bezboleśnie przeprowadzi przez cały proces kredytowania. Będzie obecny również na podpisaniu umowy kredytowej w placówce bankowej. O kredyt hipoteczny mogą ubiegać się również osoby będące w związkach partnerskich, małżonkowie, czy też np. dorosła córka wspólnie z rodzicami. Polskie banki akceptują różne formy zatrudnienia, więc warto zaufać profesjonaliście, który podpowie również, jak zbudować zdolność kredytową na przestrzeni najbliższych miesięcy, bo doskonale orientuje się w wymaganiach banków.
Все більше громадян України обирають покупку квартири в Польщі, шукаючи кращі умови життя та економічні можливості. Польща є привабливим місцем для інвестицій у житло завдяки стабільній економіці, низькому рівню безробіття, розвиненій інфраструктурі та близькості до рідної країни. Однак, перш ніж прийняти рішення про купівлю квартири, слід мати на увазі кілька важливих речей. У цій статті ми представляємо посібник для іноземців, які планують купити квартиру в Польщі.
Знайомство з ринком нерухомості
Першим кроком перед початком процесу купівлі квартири в Польщі є ретельне ознайомлення з ринком нерухомості. Варто дослідити ціни на квартири в різних містах і регіонах, порівняти пропозиції забудовників і перевірити місцеві ринкові тенденції. У Польщі достовірні дані про продажі, включаючи середні ціни угод, щоквартально публікує Національний банк Польщі на своєму сайті. Іншим джерелом інформації про ціни на нерухомість є портали, що агрегують пропозиції квартир - наприклад, nieruchomosci-online або Otodom. Повними знаннями, що поєднують ціни пропозиції з реальними цінами угод, повинен володіти досвідчений агент з нерухомості, і саме він може виконати всю роботу за клієнта, яка полягає в пошуку нерухомості, що відповідає його очікуванням, а також формальним і юридичним вимогам.
Використання агента з нерухомості
Важливо знайти надійного агента з нерухомості, який представлятиме інтереси клієнта в процесі купівлі. Хороший посередник спочатку перевірить потреби, а потім допоможе знайти відповідну квартиру, обговорити умови угоди і подбає про правильну документацію та безпечний перебіг угоди, починаючи з презентації нерухомості і закінчуючи складанням актів прийому-передачі під час звільнення придбаного об'єкта нерухомості. В офісі SDP Nieruchomości працюють консультанти з відмінним знанням місцевого ринку житла та досвідом купівлі квартир громадянами інших країн. У команді SDP Nieruchomości агенти можуть спілкуватися різними мовами - українською, російською, англійською, литовською тощо.
Перевірка правового статусу нерухомості
Незалежно від країни походження, кожен потенційний покупець повинен мати можливість з'ясувати правовий статус нерухомості, в тому числі переконатися, що будинок або квартира вільні від обтяжень або претензій третіх осіб, а також не існує жодних судових спорів, що стосуються або пов'язані з нерухомістю. Офіс нерухомості СДП має поліс страхування відповідальності перед третіми особами, відповідним чином підготовлених агентів з нерухомості, більшість з яких мають професійну ліцензію, видану PFRN (Польською федерацією нерухомості), юридичний відділ, співпрацює з нотаріальними конторами та присяжними перекладачами, присутність яких необхідна під час зачитування договору купівлі-продажу нотаріусом, коли покупець не володіє польською мовою.
Без дозволу можна придбати квартиру разом з прилеглим до неї підвалом або горищем, а також приміщення або частку в нежитловому об'єкті з гаражем. Дозвіл також не потрібно отримувати у наступних випадках
- коли громадянин України проживає в Польщі протягом 5 років, з моменту отримання дозволу на постійне проживання або дозволу на проживання довгострокового резидента ЄС
- коли нерухомість, що купується, є частиною спільної власності, в ситуації, коли один з подружжя є громадянином Польщі і проживає в Польщі не менше 2 років на підставі дозволу на постійне проживання (або дозволу на перебування довгострокового резидента)
- коли клієнт має право на спадщину від особи, у якої він хоче купити нерухомість (наприклад, близькі родичі - батьки, дідусь чи бабуся)
- нерухомість успадковується за законом
Отримання дозволу на купівлю нерухомості
Більшість об'єктів нерухомості в Польщі громадяни України купуватимуть на тих самих умовах, що й поляки, тому їм не потрібні додаткові довідки та дозволи для цього. Однак, якщо нерухомість знаходиться в прикордонній зоні або якщо разом з житловим об'єктом продається частка в іншій нерухомості (напр. Однак у випадку, якщо нерухомість знаходиться в прикордонній зоні або разом з житловою одиницею продається пов'язана з нею частка в іншій нерухомості (наприклад, продається місце для паркування або частка в садибній дорозі поруч з житловим будинком), або разом з житловою одиницею продається місце для паркування в гаражі, внесеному в окремий реєстр нерухомості, або разом з житловою одиницею купується право безстрокового користування земельною ділянкою, необхідно отримати дозвіл на купівлю нерухомості, виданий Міністром внутрішніх справ і адміністрації. Варто пам'ятати, що перед видачею дозволу чиновники оцінюють, чи не спричинить придбання нерухомості іноземцем загрози обороні та безпеці польської держави. А також перевіряються обставини, що підтверджують зв'язок іноземця з Республікою Польща, наприклад, шлюб з громадянином Польщі, наявність польського походження або посвідки на проживання.
У яких випадках не потрібно отримувати дозвіл на купівлю нерухомості?
Без необхідності подавати заяву на отримання дозволу громадяни України (і не тільки) можуть придбати окрему житлову одиницю також з додатковими приміщеннями (наприклад, підвал/комора), розташовану на тій самій земельній ділянці та в іпотечному реєстрі. Крім того, згідно з правилами, можна також придбати окреме комерційне приміщення з гаражем або частку в такому приміщенні, якщо це пов'язано із задоволенням житлових потреб попереднього власника або потенційного покупця. Таким чином, іноземець може придбати квартиру з підвалом/коморою та юридично пов'язаним з нею паркувальним місцем у гаражному приміщенні.
Досвідчений агент з нерухомості пояснить потенційному покупцеві різницю між часткою у праві власності на такий гаражний бокс, в якому розташоване паркувальне місце, та правом на виключне користування паркувальним місцем у такому боксі, встановленим у договорі купівлі-продажу. Посередник швидко встановить формальний статус приміщення і розвіє будь-які сумніви іноземця, пояснивши відмінності між окремою власністю на житло і правом кооперативної власності на житло (з відкритим земельним та іпотечним реєстром). Він також з'ясує, чи є приміщення, яке на фотографіях виглядає як квартира і пропонується як квартира, квартирою у світлі чинних правових норм. Однак, чи не є воно комерційним приміщенням і іноземцю взагалі може бути заборонено його купувати. Варто довіритися професіоналу, оскільки в такому випадку ви заощадите час і гроші. Агент з нерухомості знає, що дане приміщення, наприклад, має статус кооперативного права власності на квартиру з відповідною коморою, за яку не було укладено договір купівлі-продажу. З іншого боку, зовсім іншим питанням, що підлягає окремому правовому регулюванню (також щодо громадян Республіки Польща), є можливість придбання особами, які не є фермерами, сільськогосподарської ділянки площею до 0,3 га з метою використання її для будівництва будинку, або придбання ділянки площею понад 0,3 га до 0,99 га за умови переважного права купівлі KOWR (Національний центр підтримки сільського господарства). З іншого боку, купівля земельної ділянки площею понад 1 га вимагає обов'язкового погодження з НЕБ.
Чи може громадянин України отримати іпотеку в польському банку для придбання нерухомості в Польщі?
Питання фінансування купівлі квартири є дуже важливим. Ви можете використовувати власні заощадження, але також розглянути варіанти кредитування, які пропонують польські банки. Бажано звернутися за порадою до незалежного фінансового консультанта, щоб вибрати термін кредиту і найбільш вигідну процентну ставку. Слід мати на увазі, що процедура отримання кредиту може зайняти багато часу, вимагати збору документів і довідок, наприклад, від роботодавця, і навіть в даний час може зайняти до двох місяців з моменту подачі повних кредитних заявок в кілька банків (як правило, три) . Спочатку фінансовий консультант вивчає кредитоспроможність (тобто визначає максимально можливу суму кредиту для покупця). Разом з клієнтом консультант підбере найбільш оптимальні банківські пропозиції, заповнить кредитні заявки і безболісно проведе клієнта через весь кредитний процес. Він також буде присутній при підписанні кредитного договору у відділенні банку. Люди, які перебувають у цивільному шлюбі, подружжя або, наприклад, повнолітня дочка разом з батьками також можуть подати заявку на іпотеку. Польські банки приймають різні форми зайнятості, тому варто довіритися професіоналу, який також підкаже, як формувати свою кредитоспроможність протягом наступних місяців, оскільки він добре обізнаний з вимогами банків.