Jakie są prawa lokatora w wynajmowanym mieszkaniu?

Prawa lokatora wynajmującego mieszkanie – do czego najemca ma prawo?

Wynajem mieszkania powinien być potwierdzony podpisaniem stosownej umowy najmu, w której zawarte muszą być informacje o stanie technicznym mieszkania i poszczególnych elementów jego wyposażenia oraz o posiadanej własności wynajmującego. Umowa jednocześnie jest podstawowym dokumentem regulującym prawa i obowiązki stron. Umowy SDP Nieruchomości są proste, bezpieczne i nie zawierają żadnych zawoalowanych zapisów.

Zarówno najemca, jak i wynajmujący mają określone umownie prawa i obowiązki związane z wynajmem mieszkania. Jednak nie mogą być one sprzeczne z ustawą Kodeks cywilny oraz z przepisami Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy. Jakie prawa ma lokator w wynajmowanym mieszkaniu, czyli co mu właściwie wolno?

Kto jest kim w umowie najmu?

Formalnym potwierdzeniem najmu lokalu mieszkalnego jest spisana umowa, której stronami są wynajmujący i najemca. Właściciel, bądź oddelegowany zarządca nieruchomości może ją wynająć. Umowa najmu powinna uwzględniać jej przedmiot, jak i podstawowe warunki, na jakich zostanie on udostępniony lokatorowi. Jednocześnie obowiązują zasady najmu zawarte w aktualnej Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. 

W umowie najmu mieszkania muszą być dokładnie określone strony – najemca i wynajmujący. W dokumencie tym należy więc wskazać:

• imię i nazwisko stron,
• miejsce zamieszkania stron,
• numery i serie dowodów osobistych,
• numery PESEL.

Przedmiot umowy najmu

Wynajem domu czy wynajem mieszkania? – w zależności od tego, co jest przedmiotem umowy, inne powinny być ustalenia w dokumencie. Właściwie w przypadku obu tych nieruchomości odbywa się to na podobnych zasadach. W umowie musisz szczegółowo opisać przedmiot najmu, określając przy tym, czy jest to mieszkanie czy dom. Powinieneś również podać do wiadomości lokatora takie informacje dotyczące domu lub mieszkania jak:

• stan techniczny,
• powierzchnia nieruchomości, zgodna ze wpisem umieszczonym w księdze wieczystej,
• liczba pokoi i pomieszczeń,
• wyposażenie,
• adres mieszkania lub domu.

W tym miejscu musisz również złożyć oświadczenie jako wynajmujący, że jesteś właścicielem konkretnego lokalu mieszkalnego.

Pozostałe ustalenia w umowie

W umowie najmu lokator powinien mieć wyszczególniony czas trwania umowy, a jeśli taki zapis nie będzie mieć miejsca, to zasadniczo umowa zawierana jest automatycznie na czas nieoznaczony. 

Ważnym elementem umowy jest informacja o wysokości czynszu i opłat oraz sposobie ich uiszczania. Najemca zobowiązuje się przy tym płacić na rzecz wynajmującego ustaloną opłatę. 

Dobrze sporządzona umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna chronić prawa obu stron i sprzyjać przestrzeganiu przez nich obowiązków. Muszą więc znaleźć się w niej postanowienia o:

• wysokości odsetek, które najemca zobowiązany jest opłacić w przypadku zwłoki z płatnościami,
• warunkach wypowiedzenia umowy,
• warunkach podnajmu, o ile godzisz się na niego jako wynajmujący,
• warunkach wydania lokalu i sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego,
• kaucji, która zabezpieczy należności z tytułu najmu przysługujące wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu,
• warunkach wprowadzania zmian w umowie najmu.

Jakie prawa ma najemca mieszkania?

Wiadomo, że wynajmowanie mieszkania rodzi obowiązek po stronie lokatora do uiszczania regularnie czynszu oraz innych założonych umową opłat, a jednocześnie utrzymania lokalu mieszkalnego w stanie nie gorszym niż ten, który był przy wydaniu i sporządzeniu protokołu zdawczo-odbiorczego. 

Najemca ma nie tylko obowiązki wynajmującego mieszkanie, ale i swoje prawa. Może on między innymi:

• Użytkować nieruchomość – wynajmowane mieszkanie lub dom musi być utrzymane w takim stanie, w jakim wynajmujący zastał je w dniu zawarcia umowy najmu i podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego.
• Przemeblować, odnowić, wyremontować lokal, ale wyłącznie po konsultacji z właścicielem.
• Żądać od właściciela mieszkania naprawy usterek, które zaistniały w czasie obowiązywania umowy najmu, o ile nie powstały one z winy lokatora i z niewłaściwego użytkowania obiektu mieszkalnego. Usterka musi być istotna, a lokator może wyznaczyć wynajmującemu termin dokonania naprawy. Jeśli wynajmujący nie dostosuje się do niego, lokator może samodzielnie usunąć awarię na jego koszt. 
• Rościć sobie obniżenie czynszu lub wypowiedzenie umowy najmu, jeśli lokal nie nadaje się do użytkowania albo możliwość jego użytkowania została mocno ograniczona przez wady, które w dniu podpisania umowy nie zostały ujawnione.
• Oddać część lub całość mieszkania do bezpłatnego użytkowania lub podnająć innej osobie, o ile umowa najmu dopuszcza takie uprawnienie lub nie uszczegóławia tego.
• Przyjmować gości – wynajmujący nie ma prawa do zarządzania życiem najemcy i zakazywania mu prowadzenia życia towarzyskiego w wynajętym mieszkaniu, dopóki nie zakłóca on spokoju sąsiadów. 

Przy wystąpieniu wad lokalu mieszkalnego lokator ma prawo wypowiedzieć umowę bez dotrzymania okresu wypowiedzenia i innych warunków, które wynikają z zapisów w umowie. Może to zrobić w szczególności wtedy, gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu lub życiu mieszkańców. 

Lokator ma także prawo do prywatności w wynajmowanym mieszkaniu, dlatego niezapowiedziane, częste wizyty wynajmującego właściwie nie powinny mieć miejsca. Taka kwestia powinna być jednak uregulowana w umowie lub w regulaminie korzystania z nieruchomości. 

Właściciel mieszkania nie ma prawa naruszać miru domowego lokatora, dlatego pod jego nieobecność nie powinien wchodzić do lokalu. Może być to powodem wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia. 

Ustawa o ochronie praw lokatorów i Kodeks cywilny

Bardzo ważnym dokumentem dotyczącym m.in. praw lokatorów jest Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów. Oprócz tego wskazane powyżej uprawnienia są regulowane przepisami Kodeksu cywilnego. Znajdziesz w nich również wszystkie obowiązki i prawa wynajmującego lokal mieszkalny. Jeśli pomiędzy najemcą a wynajmującym zachodzą jakiekolwiek spory, to są one rozpatrywane na gruncie przepisów wymienionych aktów prawnych. Ważne są przy tym także umowa najmu oraz regulamin korzystania z wynajmowanego mieszkania, ponieważ są one prawnie wiążące. 

Brak uiszczania czynszu przez lokatora – jakie ma on prawa w takiej sytuacji?

Konfliktowe sytuacje dotyczące braku wywiązywania się z obowiązku zapłaty czynszu przez lokatora wynajmującego mieszkanie spędzają sen z powiek właścicielom lokali. Jeśli najemca nie płaci i nie chce jednocześnie dobrowolnie opuścić mieszkania, to w takim przypadku rzeczywiście wynajmujący ma problem. Nie może wyrzucić siłą z lokalu nierzetelnego klient, ponieważ eksmisja możliwa jest dopiero po wydaniu wyroku sądowego. Komornik zaś może przeprowadzić taką eksmisję, jeśli lokator będzie miał gdzie się przeprowadzić lub gmina wskaże mu lokal zastępczy. 

Pytania i odpowiedzi: 

Kim jest najemca?

Najemca w umowie najmu mieszkania to inaczej lokator. Natomiast drugą stroną umowy będzie wynajmujący, czyli właściciel lokalu. Na najemcy spoczywa obowiązek regularnego uiszczania czynszu za wynajem użytkowanej nieruchomości. Według ustawy o ochronie praw lokatorów, art. 2.1, lokator to najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. 

Co jest podstawą najmu mieszkania?

Podstawą najmu mieszkania lub domu jest umowa sporządzona na piśmie, w dwóch jednakowo brzmiących egzemplarzach, z uwzględnieniem danych osobowych najemcy i wynajmującego, przedmiotu najmu, wysokości czynszu czy okresu trwania najmu. 

Jeśli jednak umowa najmu nie została zawarta, to rodzi to wiele potencjalnych problemów po stronie lokatora i właściciela mieszkania. Prawa wynajmującego mieszkanie bez umowy są wątpliwe, bo nie ma dokumentu, który potwierdzałby fakt zawarcia takiego stosunku pomiędzy stronami. Bez umowy jednak właściciel nie płaci podatków z tytułu dochodów z najmu, dlatego też niekiedy pojawiają się propozycje pominięcia umowy.