14 września 2021
Jaki mam metraż? Czyli jak obliczyć powierzchnię użytkową mieszkania.
Ustalenie wielkości nieruchomości jest naprawdę istotną kwestią z perspektywy właściciela. Od wielkości metrażu zależy wartość lokalu, ale także wysokość podatku, który musi uiścić. Żeby uniknąć nieścisłości, kar, czy najzwyczajniej w świecie - nieprzyjemności, warto nie pomylić się w tej kwestii i zapoznać się z podstawowymi zasadami określenia tej wartości. Trzeba pamiętać o tym również przymierzając się do zakupu mieszkania od dewelopera, bo przecież cena za metr kwadratowy ostatecznie wpływa na cenę transakcji.
Powierzchnia użytkowa
Przystępując do rozważań dotyczących wyliczeń wielkości powierzchni użytkowej lokalu, warto rozpocząć od zdefiniowania tego terminu. Według definicji udostępnionej na stronie gov.pl powierzchnia użytkowa mieszkania to suma powierzchni wszystkich pomieszczeń w mieszkaniu lub budynku mieszkalnym, w którym znajduje się tylko jedno mieszkanie, tj. pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek, ubikacji, obudowanej werandy, ganku, garderoby oraz wszystkich innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom mieszkańców bez względu na ich przeznaczenie i sposób użytkowania (m.in. pracownia artystyczna, pomieszczenia rekreacyjne, itp.).
Teoretycznie termin jest łatwy do wytłumaczenia, problem w tym jednak, że w zależności od tego do jakich celów ma nam posłużyć wyliczenie, różni się nieznacznie. Inną definicję znajdziemy w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, natomiast innych rzeczy możemy dowiedzieć się z ustawy o podatku od spadków i darowizn, czy jeszcze innej - o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy.
Dodatkowe wyjaśnienia metodologiczne:
- Do powierzchni użytkowej mieszkania nie zalicza się powierzchni: balkonów, tarasów, loggi, antresoli, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych na przechowywanie opału, a także garaży, hydroforni i kotłowni.
- W budynku typu wiejskiego do powierzchni użytkowej mieszkania z reguły wlicza się powierzchnię sieni. Nie uznaje się sieni za część składową mieszkania i nie wlicza się jej powierzchni do powierzchni użytkowej mieszkania tylko wówczas, gdy:
- sień łączy część mieszkalną budynku z częścią inwentarską lub gospodarczą,
- oprócz sieni znajduje się na tej samej kondygnacji przedpokój,
- w budynku znajduje się więcej niż jedno mieszkanie, a sień użytkowana jest wspólnie jako ogólnodostępny korytarz.
- Powierzchnię schodów znajdujących się w budynku indywidualnym wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania jeżeli w budynku znajduje się tylko jedno mieszkanie, nie wlicza się zaś, gdy w budynku znajduje się dwa lub więcej mieszkań - schody i powierzchnie pod nimi uznaje się wówczas za część ogólnokomunikacyjną.
- W budynkach indywidualnych będących w budowie, ale już w części zamieszkanych, w powierzchni użytkowej mieszkania uwzględnia się tylko powierzchnię pokoi i pomieszczeń pomocniczych wykończonych.
Źródło gov.pl
Podatek od nieruchomości
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z 1991 roku opisuje jak wyliczyć powierzchnię użytkową danego lokalu. Według niej mierzy się ją po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się natomiast granice podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.
Podatek od spadków i darowizn
Ten aspekt reguluje ustawa o podatku od spadków i darowizn z 28 lipca 1983 roku. Według niej za powierzchnię użytkową lokalu uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów.
Kwestie lokatorskie
W polskim prawie funkcjonuje jeszcze jedna ustawa regulująca omawiane przez nas kwestie - ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001r. Według niej do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania. To co się natomiast nie wlicza w wielkość powierzchni w tym przypadku to powierzchnia balkonów, tarasów, loggi, antresoli, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.
Budownictwo i normy obliczania powierzchni
Do tej pory obowiązywały dwie normy pomiaru powierzchni nieruchomości - „stara”, czyli PN 70/B-02365 oraz „nowa” tj. PN-ISO 9836:1997. Ich równoczesne funkcjonowanie sprawia dużo problemów, ponieważ wskazują one odmienne zasady pomiaru i obliczania powierzchni. Różnice wynikające z użycia danej normy, w zależności od metrażu lokalu mogą nawet dochodzić od kilku do kilkunastu metrów kwadratowych. To jednak nie wszystko - jakby problemów było mało od 2020 roku do użytku weszła kolejna norma, znowelizowana, z 1997 roku - PN-ISO 9836:2015. Decydując się na zakup mieszkania warto zweryfikować, która norma posłużyła do obliczenia wartości powierzchni użytkowej, dobór nieodpowiedniej normy może skutkować dużymi stratami dla nas.
PN-70/B-02365 Powierzchnie budynków – Podział, określenia i zasady obmiaru
PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
PN-ISO 9836:2015 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
Problem pojawił się już na samym początku, ponieważ nigdy nie poczyniono kroków mających na celu określenie, która norma powinna obowiązywać. Przez to obecnie nie ma przymusu stosowania konkretnej normy. W 2020 roku władze podjęły kroki mające na celu uregulowanie tego problemu, wprowadzając zmienioną normę z 1997 roku.
Musimy mieć na uwadze, że wyliczony metraż to nie tylko cena, za ją kupujemy nieruchomość. Od jego wielkości zależą także wszelkie późniejsze opłaty, takie jak podatki, czynsz, opłaty za użytkowanie wieczyste.
Tabela 1. Zestawienie
Zestawienie porównawcze zasad pomiaru powierzchni użytkowej według poniższych norm
| Przedmiot i sposób pomiaru | PN-70/B-02365 | PN-ISO 9836:1997 |
|---|---|---|
| Poziom wykonywania pomiaru | 1 metr nad podłogą | na poziomie podłogi |
| Etap na jakim wykonujemy pomiar | w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin | w stanie całkowitego wykończenia nieruchomości |
| Wnęki w ścianach o pow. do 0,1m2 | nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia | nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia |
| Wnęki w ścianach o pow. > 0,1m2 | dolicza się do powierzchni pomieszczenia | nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia |
| Przejścia w ścianach, drzwiach i oknach balkonowych | nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia | nie dolicza się do powierzchni pomieszczenia |
| Pilastry i inne występy ścienne o pow. Do 0,1m2 włącznie | nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia | nie potrąca się z powierzchni pomieszczenia |
| Dokładność pomiarów i obliczeń: - pomiaru liniowego -obliczenia powierzchni | - do 0,01 - do 0,1 m2 | - do 0,01 m - do 0,01 m2 |
| Powierzchnia pomieszczenia w zależności od wysokości | < 1,40 m – nie wlicza się 1,40 m- 2,20 m – liczy się w 50% > 2,20 m – liczy się w 100% | liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi, ale część o wys. poniżej 1,90 m zalicza się do powierzchni pomocniczej |
| Powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) | nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia (zarówno mieszkania jak i lokalu użytkowego) | dolicza się do pow. pomieszczenia (mieszkania, lokalu użytkowego), wskazując oddzielnie: - powierzchnie nie nakryte (balkony, tarasy) - powierzchnie nakryte (loggie) |
PN-ISO 9836:2015
W grudniu 2015 roku norma PN-ISO 9836:1997 została wycofana, dotychczas była stosowana zamiennie ze „starą” normą PN-70/B-02365. Tym samym uzyskała status normy archiwalnej. Zastąpiła ją zmieniona norma PN-ISO 9836:2015, która została stworzona na bazie poprzedniej, zawiera jedynie pewne poprawki. Jednak zmiany zostały ogłoszone dopiero 11 września 2020r., tak naprawdę dopiero wtedy powołano do życia standard PN-ISO 9836:2015-12. Rozporządzenie weszło w życie 19.09.2020r. Wystosowano komunikat „stosuje się najnowszą normę opublikowaną w języku polskim”, a to wprost wskazuje normę PN-ISO 9836:2015-12.
Od teraz wszystkie nowe projekty budowlane muszą opierać się na nowej normie PN-ISO 9836:2015-12. Natomiast wszystkie projekty złożone przed 19.09.2020r. oraz inwestycje deweloperskie zostaną dokończone zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997.
Reasumując w polskim prawie brakuje jednej, nadrzędnej definicji, która wyznaczałaby sposób prowadzenia obliczeń i pomiarów powierzchni użytkowej budynków i lokali, gwarantującej spójność. W zależności od tego w jakim celu stosujemy obliczenia używamy odpowiedniej normy.