Jak czytać księgę wieczystą?

Księga wieczysta – jak zapoznać się z jej treścią?

Księga wieczysta nieruchomości jest dokumentem, który pozwala na zapoznanie się ze stanem prawnym nieruchomości. Warto się z nim zapoznać przed dokonaniem zakupu domu czy mieszkania. 

W księdze wieczystej znajdują się sprawdzone, wiarygodne i pewne informacje na temat stanu prawnego nieruchomości, jej właściciela czy właścicieli oraz wszelkich obciążeń hipotecznych i związanych z zastawem. Dowiedz się, w jaki sposób czytać księgę wieczystą, czy jest możliwe sprawdzenie księgi wieczystej za darmo oraz gdzie i jak uzyskać do niej dostęp.

Czym jest księga wieczysta nieruchomości?

Księga wieczysta mieszkania lub domu może być prowadzona dla nieruchomości:

• gruntowych,
• budynkowych,
• lokalowych,
• ograniczonych prawami rzeczowymi, w tym dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego znajdującego się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej.

Zgodnie z Ustawą z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece księgi te są dokumentami umożliwiającymi ustalenie stanu prawnego nieruchomości. Istnieje odpowiedni rejestr ksiąg wieczystych, prowadzony przez wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych. Treść ksiąg musi odzwierciedlać zawsze stan faktyczny, o co powinien zadbać właściciel nieruchomości. Ujawnienie zgodnych z prawdą wpisów w księdze wieczystej nieruchomości leży w interesie jej właściciela oraz osób mających określone prawa względem domu, mieszkania i nie tylko.

Jak skonstruowana jest księga wieczysta?

Ustawa o księgach wieczystych wskazuje, jaka powinna być struktura tego dokumentu. Każda księga wieczysta składa się z czterech elementów, nazywanych działami. Są to:

• Dział I – uwzględnia Dział I-O „Oznaczenie nieruchomości” oraz Dział I-Sp „Spis praw związanych z własnością”,
• Dział II – Własność,
• Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia,
• Dział IV – Hipoteka.

Z punktu widzenia osoby kupującej nieruchomość, bardzo ważne jest sprawdzenie Działu ISp, który zawiera wpisy dotyczące spraw związanych z prawem własności nieruchomości. Możesz dowiedzieć się, kto jest właścicielem lub współwłaścicielem np. mieszkania albo komu przysługuje prawo użytkowania wieczystego. Znajdziesz tam informacje o wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej i o ewentualnej służebności gruntowej. 

Oznaczenie nieruchomości w Dziale I-O Działu I księgi wieczystej pozwoli Ci poznać dane dotyczące tego, w jaki sposób jest ona zaewidencjonowana, tj. znajdziesz tu informacje o:

• numerze działki,
• identyfikatorze działki,
• obrębie ewidencyjnym, czyli numerze,
• położeniu nieruchomości, jej adresie,
• powierzchni użytkowej,
• sposobie korzystania z nieruchomości,
• przyłączeniu – numerze księgi wieczystej, z której odłączono działkę,
• liczbie pomieszczeń nieruchomości zabudowanej,
• liczbie kondygnacji nieruchomości zabudowanej i nie tylko. 

Dział I-Sp służy do ujawniania wpisów o ograniczonych prawach rzeczowych, jakie przysługują każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości lub użytkownikowi wieczystemu. Są one uzupełnieniem względem działu I-O. Jeśli księga wieczysta nieruchomości dotyczy działek, to opisane będą tu np. służebności przejazdu przez działki sąsiednie. 

W Dziale II znajdują się dane dotyczące prawowitego właściciela nieruchomości. Musi się tam znaleźć imię i nazwisko oraz numer PESEL. Ujawniane jest też to, czy nieruchomość nie stanowi współwłasności. Jeśli jest więcej niż jeden właściciel, to każdy z nich będzie miał przypisany określony udział w tej nieruchomości.

Dział III obejmuje prawa, roszczenia i ograniczenia. To ważny dział księgi wieczystej, ponieważ informacje zawarte w nim dotyczą ewentualnych, istniejących praw i roszczeń, jakie przysługują osobom trzecim wobec nieruchomości. Wszystkie ważne wpisy w Dziale III księgi wieczystej znajdują się w rubryce „Wzmianki w Dziale III”. Mogą one dotyczyć:

• Użytkowania wieczystego.
• Użytkowania wieczystego i własności budynku, który jest odrębną własnością.
• Użytkowania wieczystego i urządzenia, które stanowi odrębny przedmiot własności.
• Użytkowania wieczystego, własności budynku, który stanowi odrębną własność i urządzenia z odrębnym przedmiotem własności.
• Wszelkich praw, roszczeń i ograniczeń, jakie mogą ciążyć na lokalach wyodrębnionych z nieruchomości. 

Przy każdej wzmiance znajduje się jej treść, która wskazuje na typ wzmianki, osoby uprawnione według treści prawa lub roszczenia wraz z treścią ostrzeżeń oraz osoby, których roszczenie zostało poprzez taki wpis zabezpieczone. 

Z punktu widzenia kupującego nieruchomość ważne są też wpisy w Dziale IV księgi wieczystej, uwzględniające to, czy hipoteka nie jest obciążona. Jeśli takie obciążenie istnieje, to w tym dziale księgi wieczystej będą wskazane: kwota, waluta i rodzaj ustanowionej hipoteki, np. hipoteka kaucyjna. Podany będzie też wierzyciel, któremu przysługuje prawo do ewentualnego zaspokojenia swoich wierzytelności z nieruchomości. 

Jak uzyskać wgląd do księgi wieczystej nieruchomości?

Rejestr ksiąg wieczystych, podobnie jak same księgi wieczyste, ma charakter publiczny, jawny, otwarty, a dostęp do niego możesz uzyskać bezpłatnie. Musisz jednak znać numer księgi, by móc sprawdzić wpisy. 

Jeśli nie znasz numeru księgi wieczystej mieszkania lub domu, możesz uzyskać go w inny sposób. W serwisie KsiegiWieczyste.pl można znaleźć właściwy numer księgi po adresie lub numerze działki. To ogólnopolska wyszukiwarka numerów takich ksiąg. Pozyskanie takiego numeru jest płatne. W internecie znajdziesz także firmy, które na zlecenie klientów umożliwiają ustalenie numeru księgi wieczystej. 

Możesz uzyskać numer księgi wieczystej po adresie czy po numerze identyfikującym działkę w Starostwie Powiatowym, w Wydziale dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Konieczne będzie złożenie stosownego wniosku, dokonanie opłaty oraz wykazanie interesu prawnego dla nieruchomości, a chęć jej zakupu nie zawsze będzie akceptowalna dla urzędników. 

Można też skontaktować się z Sądem Rejonowym właściwym dla miejsca położenia danej nieruchomości i złożyć we wspominanym wydziale starostwa wniosek o pozyskanie numeru księgi wieczystej.

Jak wygląda przeglądanie wpisów w księdze wieczystej?

Jeśli numer danej księgi wieczystej został Ci podany przez jej dotychczasowego właściciela, możesz uzyskać do niej dostęp w wersji papierowej, w wydziale ksiąg wieczystych w sądach rejonowych, zlokalizowanych w rejonie, gdzie znajduje się dana nieruchomość. Łatwiej to jednak zrobisz online. Wszystkie księgi wieczyste udostępniane są na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości, pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do. 

Podsumowanie

Każdy doświadczony pośrednik nieruchomości wie, gdzie szukać numeru księgi i jak znaleźć w niej pożądane informacje. Zdaj się na umiejętności wykwalifikowanego agenta, który pomoże Ci zweryfikować dane dotyczące mieszkania czy domu.