Czym różni się zadatek od zaliczki?

Decydując się na zakup mieszkania, musimy liczyć się z koniecznością podpisania umowy przedwstępnej. Jedną z jej składowych, jest wymóg uiszczenia opłaty, która nazywana jest zadatkiem, albo zaliczką. Chociaż to dwa różne pojęcia, większość z nas często je ze sobą myli, bądź traktuje jako synonimy. Nie ma się czemu dziwić, ponieważ oba terminy są określeniem kwoty pieniężnej, która jest wpłacana na poczet usługi, czy przedmiotu danej umowy, która ma zostać zrealizowana w przyszłości. Warto poznać różnice między tymi terminami i doszkolić się w tym zakresie, ponieważ niezależnie od tego jaką formę wybierzemy, w obu przypadkach chodzi o nasze pieniądze. Niewiedza może zadziałać na naszą niekorzyść.  Postaramy się więc wskazać główne różnice między tymi pojęciami, ale opowiemy również o ich cechach wspólnych. Przede wszystkim postaramy się odpowiedzieć na najistotniejsze pytanie - mianowicie, co jest zwrotne w przypadku odstąpienia od umowy, a co przepada bezpowrotnie. Oba terminy pojawiają się szczególnie często w przypadku podpisania umowy przedwstępnej kupna nieruchomości. Ale nie tylko. Zazwyczaj stanowią zabezpieczenie w sytuacjach, których przedmiot umowy jest wyjątkowo kosztowny.

ZALICZKA

Nie jest uregulowana przez kodeks cywilny, dlatego w przypadku korzystania z zaliczki należy brać pod uwagę zapisy dotyczące wykonywania umów wzajemnych. Kwota pełniąca rolę zabezpieczenia stanowi tylko część z pełnej wartości umowy i zostaje przeznaczona na poczet przyszłych świadczeń, które wynikają z postanowień umowy. Zaliczka nie zabezpiecza umowy przedwstępnej. W przypadku, gdy transakcja nie dojdzie do skutku, kwota określona jako zaliczka zawsze podlega zwrotowi, niezależnie od tego, która ze stron "zawiniła". Kiedy umowa dojdzie do skutku i zostanie zrealizowana nabywca dopłaca już tylko pozostałą część kwoty wartości umowy.

ZADATEK

Zupełnie inaczej jest w przypadku zadatku, który został dokładnie zdefiniowany i określony. Informacje na temat jego regulacji znajdziemy w Kodeksie Cywilnym, cały jego opis zawarty jest w art. 394, według którego zadatek jest świadczeniem, które może być przekazane w postaci pieniężnej, ale także rzeczowej. Wręczane jest drugiej stronie podczas zawierania umowy. W sytuacji, gdy jedna ze stron nie wywiąże się z postanowień zawartych w dokumencie zadatek staje się rekompensatą dla strony, która dołożyła wszelkich starań, aby umowa doszła do skutku. Instytucja, która pobiera zadatek ma prawo zachować go w całości, jeżeli umowa nie dojdzie do skutku przez drugą stronę, z kolei w przypadku, gdy sytuacja jest odwrotna osoba wpłacająca zadatek może zażądać jego dwukrotności. W sytuacji, gdy umowa nie zostaje wykonana z powodów niezależnych przez żadną ze stron, albo obie ponoszą za to winę, konieczny jest zwrot zadatku, ale nie można żądać jego dwukrotności. W przypadku wykonania umowy zadatek jest standardowo wliczany na poczet świadczenia strony, która go wpłaciła. Zadatek to tylko część pewnej kwoty, zwyczajowo zostało przyjęte, że wpłaca się około 10-20% pełnej kwoty. Zadatek jest więc zabezpieczeniem, które z założenia ma chronić obie strony transakcji. Najczęściej jest on stosowany przy zawieraniu umów dotyczących wartościowych przedmiotów tj. np. nieruchomości.

Przed przystąpieniem do spisania umowy, warto dokładnie określić, czy wpłacona suma jest zaliczką, czy zadatkiem. Bywa tak, że strony nie doprecyzowują szczegółów, a później nie mogą porozumieć się w tych kwestiach. W takiej sytuacji spór najczęściej musi rozwiązać sąd. Według prawa najczęściej każda przedpłata traktowana jest jako zadatek. 

Czym się różni zadatek od zaliczki?

Generalnie, jak już wspominaliśmy - zaliczka i zadatek odnoszą się do przedpłaty z tytułu wykonania w przyszłości danej usługi, bądź zakupu mienia. Różnice między tymi terminami zaczynają mieć znaczenie w momencie, gdy dochodzi do zwrotu płatności w sytuacji odstąpienia od umowy. Najistotniejsze jest zwrot i jego wysokość. Tak jak już wspominaliśmy, zaliczka zostaje zawsze zwrócona, niezależnie od tego, dlaczego umowa nie doszła do skutku. Zwrot zadatku opisaliśmy w podpunkcie „zadatek”. Jest on zabezpieczeniem umowy i w sytuacji, gdy jedna ze stron od niej odstępuje, ma ona obowiązek zwrócić drugiej stronie całą kwotę otrzymaną na poczet umowy, a co więcej musi również naprawić szkodę, która powstała w związku z niewykonaniem zobowiązania

Co istotne - zadatek może mieć charakter rzeczowy, nawet gdy przedmiotem umowy jest świadczenie pieniężne. Gdy umowa zostanie zrealizowana, nie można go zaliczyć na poczet świadczenia i podlega on zwrotowi stronie, która go przekazała. W związku z tym strona wpłacająca zadatek musi wtedy opłacić całość świadczenia. 

W sytuacji, kiedy umowa zostaje rozwiązana, ale żadna ze stron nie ponosi za to winy, bo rozwiązanie nastąpiło z przyczyn niezależnych od nich, zarówno zadatek jak i zaliczka zostają zwrócone kupującemu. 

Podsumowanie

Podpisując umowę przedwstępną możemy skorzystać z dwóch form zabezpieczeń finansowych. Można wybrać zadatek, bądź zaliczkę. Zadatek jest regulowany przez kodeks cywilny, w przeciwieństwie do zaliczki. 

Z punktu widzenia kupującego mieszkanie, zadatek w większym stopniu zabezpiecza obie strony umowy, gdyż niesfinalizowanie umowy skutkuje konsekwencjami finansowymi. Przy zaliczce natomiast, łatwiej wycofać się z umowy, bo nie wiąże się to ze stratą wpłaconych pieniędzy. 

Jeżeli jesteś pewien podjętej decyzji i zależy Ci na jej pewnej finalizacji, zadatek da nam większą gwarancję, że sprzedawca, chcąc uniknąć płacenia nam sumy dwukrotnie wyższej, nie zrezygnuje z umowy.

Oczywiście, mając na uwadze powyższe, należy pamiętać, że sporządzając umowę, można zawrzeć w niej inne konsekwencje, jakie będą wiązały się z nie  wypełnieniem jej postanowień. Jeśli nie będzie odmiennych postanowień, wówczas zastosowanie będą miały powyższe artykuły Kodeksu cywilnego.

Różnica między zaliczką a zadatkiem przy zakupie nieruchomości polega przede wszystkim na kwestii prawnej. Z tego punktu widzenia zadatek jest formą zdecydowanie bezpieczniejszą zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego. Jako biuro nieruchomości dokładamy wszelkich starań, żeby był on odpowiednio dobrany. Teoretycznie wysokości płatności nie reguluje prawo, widać jednak, że przyjęło się, że w przypadku zadatku jest to nie mniej niż 10% wartości nieruchomości i nie więcej niż 20% jej ceny. Doświadczony pośrednik nieruchomości z pewnością podpowie jak dobrać odpowiednią wysokość kwoty zadatku lub zaliczki tak, by maksymalnie chronić interes klienta.