Czym jest służebność?

Służebność stanowi ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomość. Z tym pojęciem możesz się spotkać przy różnych okazjach – istnieje m.in. służebność gruntowa, osobista, przesyłu. Co oznacza to określenie i z czym się wiąże? Kiedy możesz mieć z nim do czynienia? Sprawdź, co warto wiedzieć na temat służebności. 

Służebność – na czym polega?

Dwie ze wspomnianych trzech rodzajów służebności, mianowicie gruntowe i osobiste, dzielą się czynne i bierne. W przypadku służebności czynnej mamy do czynienia z sytuacją, w której dana osoba korzysta z nieruchomości, która nie jest jej własnością, ale w ograniczonym zakresie. Przykładem może być tutaj służebność drogi koniecznej, czyli sytuacja, w której właściciel danego gruntu nie ma dostępu do niego z drogi publicznej lub gdy dostęp ten jest z pewnych przyczyn utrudniony. Wtedy dzięki służebności uzyskuje on możliwość dojazdu do niego przez nieruchomość bądź nieruchomości sąsiednie. 

W przypadku służebności biernej chodzi o inną sytuację. Na jej mocy właściciel nieruchomości nie może podejmować pewnych czynności, do których miałby prawo, gdyby nie służebność. Przykładem może być zakaz budowy na jego posesji. 

Innym rodzajem służebności osobistej jest służebność mieszkania. Właściciel nieruchomości może np. przepisać na wnuki czy dzieci lokal, ale jednocześnie ustanowić, że ma prawo do śmierci korzystać z określonych pomieszczeń w nieruchomości. 

Natomiast czym się różni służebność osobista od gruntowej? Otóż w pierwszym przypadku przysługuje ona określonej osobie fizycznej, natomiast w drugim – każdemu właścicielowi oznaczonej nieruchomości, niezależnie od tego, czy jest to osoba fizyczna czy prawna. 

Trzecia ze wspomnianych służebności – przesyłu – dotyczy przedsiębiorcy, który chce wybudować lub którego własnością są urządzenia wymienione w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego. Chodzi tutaj choćby o rozwiązania służące do przesyłu gazu, energii elektrycznej czy doprowadzania lub odprowadzania płynów. 

Opisując te kwestie, musimy wspomnieć o pojęciach nieruchomości władnącej i obciążonej. W pierwszym przypadku mamy do czynienia z taką, na rzecz której ustanawia się służebność. Natomiast w drugim chodzi o nieruchomość obciążoną obowiązkiem ustanowienia służebności. Np. stroną obciążaną jest ta, która udostępnia część swojej nieruchomości jako drogę dojazdową do drugiej, która jest władnącą. 

Przyjrzyjmy się zatem bliżej jednej z wymienionych – służebności mieszkaniowej.

Służebność mieszkania – co warto wiedzieć?

Jak wspomnieliśmy, jest to odmiana służebności osobistej, która przysługuje określonej osobie. Często ma ona zastosowanie w przypadkach, gdy właściciel danego lokalu chce sobie zapewnić dożywocie w swojej nieruchomości. Dzieje się tak m.in. wtedy, kiedy lokal jest przepisywany na inne osoby, ale właściciel gwarantuje sobie prawo do korzystania z niego do śmierci. Możliwe jest to na podstawie zawartej umowy. 

Jak ustanowić służebność mieszkania?

Do ustanowienia służebności niezbędne jest zawarcie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a osobą, która otrzyma prawa do części tego lokalu. Ważne, aby dokładnie doprecyzować, z jakich pomieszczeń mogą korzystać strony. Ponadto dokument ten może zawierać również inne informacje, np. dotyczące obowiązku przeprowadzenia remontu przez tego, kto nabywa możliwość korzystania z nieruchomości. Wpisy na temat służebności zawarte są w III dziale księgi wieczystej. Może być ona ustanowiona przez sąd na podstawie orzeczenia administracyjnego bądź na podstawie umowy zawartej pomiędzy stronami, ale wówczas oświadczenie osoby, która dotąd miała pełne prawo do nieruchomości powinno mieć formę aktu notarialnego.

Prawa osoby mającej służebność

Poza korzystaniem z ustalonego w umowie pomieszczenia czy części budynku, służebnik, czyli osoba, która dotąd była właścicielem nieruchomości, ma inne, określone prawa i obowiązki, takie jak:

• Dokładanie się do opłat za lokal.
• Możliwość przyjęcia do swojej części nieruchomości małżonka lub nieletnich dzieci, a nawet osób niespokrewnionych. W przypadku tych ostatnich może to zrobić wówczas, gdy zapewni im utrzymanie lub gdy są one potrzebne do prowadzenia gospodarstwa domowego. 
• Możliwość korzystania ze sprzętów i pomieszczeń wspólnych w danym budynku, np. pralni, wózkowni czy strychu.
• Możliwość ustalenia w umowie, że po śmierci służebnika służebność będzie przysługiwała np. jego dzieciom czy małżonkowi. 

Służebność nie jest tym samym co prawo dożywocia. Na czym polega różnica? Otóż w tym drugim przypadku mieszkanie jest przekazywane wskazanej osobie w zamian za zapewnienie poprzedniemu właścicielowi wyżywienia, opieki w razie choroby czy też godnego pochówku. Natomiast w przypadku służebności mieszkania takie obowiązki nie występują. 

Służebność nieruchomości a sprzedaż mieszkania

Skoro nieruchomość obciążona jest służebnością, to oznacza, że nie możesz sprzedać takiego mieszkania? Jego zbycie jest jak najbardziej możliwe, a co więcej – nie potrzebujesz do tego zgody służebnika. Nie zmienia to jednak faktu, że kupujący w takim przypadku będzie musiał przystać na ustalenia pomiędzy Tobą a służebnikiem. Nabywca będzie mógł korzystać z lokalu na ustalonych wcześniej zasadach – nie cały będzie do jego dyspozycji.

Z powyższych względów sprzedaż mieszkania ze służebnością nie jest łatwa, a jeśli się na to zdecydujesz, to aby wzbudzić zainteresowanie inwestorów, musisz zaproponować cenę poniżej rynkowej. W przeciwnym wypadku trudno Ci będzie znaleźć nabywcę.  

Służebność gruntowa

Drugim przykładem służebności, której się bliżej przyjrzymy jest służebność gruntowa. Jak wspominaliśmy, stanowi ona obciążenie jednej nieruchomości na rzecz właściciela drugiej. Możesz mieć z nią do czynienia wówczas, gdy do danej nieruchomości nie można dojechać z drogi publicznej lub jest to utrudnione. Wówczas właściciel danego gruntu udostępnia jego część do korzystania posiadaczowi lub posiadaczom innych działek. Mowa tutaj o służebności drogi koniecznej. 

Jak ustanowić służebność gruntową?

Do ustanowienia służebności gruntowej może dojść na różnych zasadach. Może to być orzeczenie sądu lub ugoda sądowa, decyzja administracyjna, umowa pomiędzy właścicielami nieruchomości, a także zasiedzenie. Do złożenia oświadczenia woli właściciela nieruchomości obciążanej potrzebna jest forma aktu notarialnego, natomiast ten, kto nabywa służebność, ma dowolność pod względem formy złożenia oświadczenia. 

Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa może również powstać poprzez zasiedzenie, czyli ze względu na czas, który upłynął. Nie wystarczy użytkować dany grunt przez wymagany ustawą okres, tzn. 20–30 lat.  W art. 292 Kodeksu cywilnego znajdziesz informację, że warunkiem niezbędnym „jest korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia”. Co to oznacza? Przykładem takiego trwałego i widocznego urządzenia, zgodnie z orzecznictwem sądowym, jest studnia. Innym jest okno, które po otwarciu sięga nad posesję sąsiada. 

Kiedy wygasa służebność gruntowa?

Do wygaśnięcia służebności gruntowej może dojść w kilku przypadkach. Jednym z nich jest zrzeczenie się jej przez właściciela nieruchomości władnącej, kolejnym – niewykonanie jej przez 10 lat. 

Zostanie ona także zniesiona, kiedy właściciel nieruchomości władnącej nabędzie nieruchomość obciążoną. 

Przypadki zniesienia służebności gruntowej opisane są też w art. 294 i 295 Kodeksu cywilnego. Z pierwszego z nich wynika, że może dojść do tego wówczas, gdy służebność stała się uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej, a nie jest konieczna do korzystania z nieruchomości władnącej. Posiadacz takiego gruntu może żądać zniesienia służebności gruntowej również wówczas, gdy przestała ona mieć znaczenie dla właściciela nieruchomości władnącej. 

Odpłatność za służebność gruntową

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości władnącej, to musisz się liczyć z kosztami, które wynikają z tytułu:

• ustanowienia służebności,
• korzystania ze służebności gruntowej.

Zatem w umowie może być określona zarówno jednorazowa opłata za samo ustanowienie służebności, jak i późniejsze, kolejne opłaty z tytułu jej wykonywania. Co istotne, wynagrodzenie powinno być adekwatne do rodzaju i skali obciążenia nieruchomości służebnej.