Cesja umowy deweloperskiej – na czym polega i kiedy warto z niej skorzystać?

Przeglądając oferty mieszkań na sprzedaż niejednokrotnie możemy spotkać się z określeniem, że nieruchomość sprzedawana jest na drodze cesji. Czym się więc cesja charakteryzuje i jakie nieruchomości można tą drogą nabyć? W tym artykule odpowiemy na te i inne ważne pytania związane z przelewem wierzytelności.

W najbliższym kwartale w samym Wrocławiu planowane jest oddanie ponad 30 nowych etapów inwestycji deweloperskich. Nowoczesne mieszkania Wrocław lubi, lubią również jego mieszkańcy, dlatego zainteresowanie tym rodzajem lokali jest duże, szczególnie w przypadku inwestycji budowanych w centrum miasta. Jednak liczba dostępnych mieszkań oraz miejsce na ich wybudowanie jest ograniczona. Dla klientów, którzy nie zdążyli z zakupem nieruchomości w wymarzonej inwestycji, z pomocą przychodzi cesja umowy deweloperskiej, czyli przeniesienie praw wierzytelności.

Cesja umowy deweloperskiej – nowoczesne mieszkania Wrocław

2-pokojowe mieszkanie z balkonem przy Armii Krajowej

Nieruchomość znajduje się na spokojnym, rodzinnym osiedlu - Gaju. Składa się z dwóch poziomów, łazienki, przedpokoju, dwóch pokoi oraz balkonów. Nieruchomość jest do zaaranżowania według własnych potrzeb i upodobań. Mieszkanie przy Armii Krajowej.

Kawalerka przy ul. Białowieskiej

Wykończona z niemałą precyzją, jasna i przestronna nieruchomość, zagospodarowana w niezwykle funkcjonalny sposób, jest gotowa do wprowadzenia. To mieszkanie przypadnie do gustu szczególnie fanom stylu skandynawskiego. Mieszkanie w Porcie Popowice.

Dom pod Wrocławiem

Ten dom został wykonany w nieprzeciętnym standardzie. Świetnie sprawdzi się dla osób, które chcą uciec od zgiełku miasta i przeprowadzić się do komfortowej nieruchomości z własnym ogrodem, nie tracąc przy tym dostępu do pełnej infrastruktury. Dom pod Wrocławiem.

Cesja umowy deweloperskiej – co to?

Cesja umowy deweloperskiej to przekazanie praw własności nieruchomości na inną osobą, zwane również przelewem wierzytelności.

Podczas gdy umowa deweloperska to umowa dwustronna, zawierana między kupującym a deweloperem, tak cesja ma charakter trójstronny. Odnosi się do trzech stron, którymi są: deweloper, zezwalający na przelew własności, właściciel posiadający prawdo do mieszkania (Cedent) oraz osoba trzecia, pragnąca otrzymać prawo do mieszkania w ramach cesji (Cesjonariusz). Należy jednak pamiętać, że deweloper nie ma w swoim obowiązku udzielić zgody na przeniesienie praw własności, a nawet może wprowadzić zapis w umowie deweloperskiej ograniczający lub całkowicie wykluczający przelew wierzytelności.

Cesja mieszkania dotyczy przeważnie nieruchomości będącej jeszcze na etapie trwania budowy. Dlatego nowy nabywca, czyli cesjonariusz, nie przejmuje od cedenta mieszkania tylko prawo do lokalu, czyli wierzytelność. Na mocy podpisanej umowy deweloper zobowiązuje się do dostarczenia gotowego produktu cesjonariuszowi i przenieść na niego prawo własności, natomiast cesjonariusz jest zobligowany do uiszczenia opłaty w wysokości 100% wartości produktu. 

Cesja umowy deweloperskiej musi zostać zawarta w formie pisemnej i przypieczętowana zgodą dewelopera na przejęcie długu przez osobę trzecią. Może mieć ona zatem formę umowy cywilno-prawnej lub, najczęściej stosowanego, aktu notarialnego.

Cesja umowy deweloperskiej – dlaczego warto?

Zakup mieszkania na zasadzie cesji świetnie sprawdzi się nie tylko dla inwestorów, którzy chcą zarabiać na nieruchomości, ale również dla osób, które szukają mieszkania dla siebie, bądź dla bliskich. Do najważniejszych zalet cesji należą:

• krótszy czas oczekiwania na oddanie nieruchomości – na sprzedaż w ramach cesji najczęściej wystawiane są lokale, będące na przedostatnim lub ostatnim etapie budowy. Z tego względu czas oczekiwania na oddanie nieruchomości do zamieszkania będzie krótszy.

• niższa cena – im bliżej końca budowy, tym wyższa cena za mieszkanie. Niestety deweloperzy nie zawsze podnoszą ceny proporcjonalnie do włożonej pracy, czy użytych materiałów. Mieszkanie sprzedawane poprzez cesję zostało zakupione przez pierwszego właściciela, będąc jeszcze na wczesnym etapie budowy, kiedy mieszkania były najtańsze. Dlatego sprzedawca, chcąc zwiększyć atrakcyjność mieszkania, wystawia je za konkurencyjną cenę niż proponowana przez dewelopera.

• niższy podatek PCC – mieszkanie sprzedawane w ramach cesji ma niższy podatek od czynności cywilnoprawnych. Podczas gdy przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego kwota ta wynosi 2%, tak w przypadku cesji wynosi 1% od wartości kwoty wpłaconej do dewelopera i od odstępnego. Zdarza się również, że nieruchomość sprzedawana w ramach cesji jest traktowana jako nieruchomość z rynku pierwotnego – wtedy podatek PCC wynosi 0%.

• dostęp do wyprzedanych inwestycji – często bywa tak, że nieruchomości sprzedawane w ramach cesji znajdują się w inwestycjach, gdzie lokale zostały już wyprzedane i nie są dostępne do zakupu od dewelopera. W tym wypadku cesja to ostatni dzwonek na zakup mieszkania w wyprzedanej nieruchomości. 

Cesja umowy deweloperskiej – jakie są koszty?

Ze względu na to, że cesja mieszkania to zbycie praw majątkowych, na podstawie art. 18 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlega ona opodatkowaniu. Przychody z cesji deweloperskiej są opodatkowane zgodnie ze skalą podatkową i utrzymują się na poziomie między 18% a 32%. Transakcja jest rozliczana w podatkowym zeznaniu rocznym PIT-36.

Do dodatkowych kosztów cesji należy również doliczyć koszty notarialne, jeśli zostanie ona sformalizowana w postaci aktu notarialnego. Należy pamiętać, że notariusz może wymagać uczestnictwa w akcie pełnomocnika spółki deweloperskiej, zatem deweloper może zażyczyć sobie dodatkowe wynagrodzenie za obecność pracownika podczas podpisywania aktu, jak i za udzielenie zgody na cesję.

Do innych kosztów cesji możemy również doliczyć opłaty związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, jednak nie każda cesja umowy deweloperskiej dopuszcza taką formę finansowania. Zależy to między innymi od etapu budowy i kwoty, którą cedent wpłacił już deweloperowi (jeśli jest to 80% - 90% wartości nieruchomości to bank odmówi kredytowania takiej inwestycji) oraz od zgody dewelopera. Ze względu na to, że mieszkanie sprzedawane w ramach cesji najczęściej jest na ostatnim etapie budowy, a deweloper otrzymał już większość wymaganej kwoty, może odmówić takiego rodzaju finansowania.