fbpx
05 stycznia 2022
Analiza chłonności inwestycyjnej gruntu

Czym jest, do czego służy i jak ją oszacować?

Analiza chłonności inwestycyjnej gruntu jest szczególnie istotna z perspektywy przedsiębiorcy, który zamierza zainwestować swój kapitał w daną działkę, w celach zarobkowych. Przeprowadza się ją na samym początku, czyli jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie ziemi. Pozwala uzyskać maksymalnie dużo informacji, które mają ogromny wpływ na finalną decyzję zakupową inwestującego. Jest to swoisty audyt możliwości lokalizacji inwestycyjnej, który daje nam odpowiedź na pytanie- jaka jest maksymalna powierzchnia użytkowa działki i może odnosić się  zarówno do powierzchni mieszkaniowych, jak i lokalów użytkowych. Taka analiza po prostu pomaga nam w sprawdzeniu, czy dana lokalizacja będzie odpowiadała naszym zamierzeniom inwestycyjnym.

Czym jest analiza chłonności inwestycyjnej gruntu i do czego służy?

Analiza chłonności jest najczęściej przygotowywana przez architekta i krok po kroku bada wszelkie aspekty planowanej zabudowy. Starannie przygotowany dokument powinien poruszać wiele kwestii oraz przyjmować jak najdokładniejsze dane. Poprawnie przeprowadzone badanie pokazuje możliwości inwestycyjne gruntu i pozwala na jak najdokładniejsze określenie realnej wartość inwestycji i cenę m2.

Analiza chłonności jest przeprowadzana także przez pośredników rynku nieruchomości. Pośrednik na co dzień rzadko zajmuje się parametrami gruntu oraz kwestiami technicznymi, więc swojej interpretacji skupia się na zupełnie innych rzeczach. Badanie pośrednika może opierać się w głównej mierze na konkretnych propozycjach inwestycyjnych gruntu.

W SDP Nieruchomości korzystamy ze wsparcia profesjonalnej i niezależnej firmy architektonicznej, która przygotowuje na nasze zlecenie bardzo dokładny dokument.

Czy można pominąć etap analizy chłonności? Oczywiście, inwestor ma możliwość kupić dany grunt bez zapoznania się z dokumentem i przyspieszyć w ten sposób kwestię budowy inwestycji, ale może się to wiązać z ryzykiem. W trakcie prowadzonych działań mogą wyniknąć problemy, które moglibyśmy zostać wykluczone, dzięki takiemu dokumentowi.

Co zawiera analiza chłonności?

Nie ma przepisów, które definiują co powinna zawierać taka analiza, dlatego jej finalna zawartość jest zależna przede wszystkim od architekta oraz osoby zlecającej wykonanie takiego projektu. Jednak warto pamiętać o tym, że im bardziej szczegółowa jest interpretacja, tym bardziej rzetelne będą ostateczne informacje wynikające z niej.

Podstawowe punkty, które powinna zawierać analiza, aby skutecznie spełniała swoje zadanie:

- Przede wszystkim podczas planowania inwestycji, należy zbadać jakie jest przeznaczenie terenu na którym dokonujemy zakupu gruntu. Takie informacje muszą być zgodne z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub Warunkami Zabudowy i Zagospodarowania Terenu.

- Następnym krokiem jest szczegółowe przeanalizowanie MPZP i wszelkich dokumentów planistycznych pod kątem sprawdzenia linii zabudowy, powierzchni biologicznie czynnych, wysokości, a także intensywności zabudowy. Zdobyte w ten sposób informacje pozwolą nam na ustalenie wielkości planowanej inwestycji, dzięki czemu będziemy w stanie oszacować zysk z inwestycji. Te wszystkie działania służą określeniu powierzchni użytkowej (PU) danej działki, w zależności od zakładanej funkcji.

- Kolejną bardzo ważną kwestią jest określenie parametru miejsc parkingowych. Mówi nam o tym wskaźnik, który pokazuje jaki jest stosunek miejsc parkingowych na jedno mieszkanie. Jest to szczególnie istotne w przypadku inwestycji mieszkaniowej. Warto zwrócić na to uwagę, ponieważ często zdarza się, że ten parametr jest pomijany i pod koniec budowy okazuje się, że jedno miejsce parkingowe przypada na wielu mieszkańców, dlatego istotnym jest, aby dążyć do osiągnięcia wskaźnika na minimalnym poziomie 1:1 (jedno mieszkanie, na jedno miejsce postojowe).

- Kolejną składową analizy, jest badanie przesłaniania i nasłonecznienia terenu. To bardzo ważna kwestia szczególnie w przypadku miejskiej, intensywnej zabudowy. Pozwala na weryfikacje gabarytów inwestycji,  bada ją pod kątem dostępu światła dziennego do danego pomieszczenia.

- Kolejnym ważnym aspektem jest zbadanie warunków gruntowych działki. Tak zwana analiza posadowienia jest niezwykle istotna, ponieważ cechy geotechniczne gruntu determinują dobór konstrukcji fundamentów. Pełna weryfikacja tego punktu pozwala na uniknięcie błędów i zminimalizowanie ewentualnych dodatkowych kosztów. Warto pamiętać, że sposób fundamentowania ma wpływ również na samą konstrukcję całego budynku. Wysoki poziom wód gruntowych, czy niewystarczająca nośność wierzchnich warstw może być czynnikiem, który zadecyduje o sensie inwestycji na danym gruncie.

- Tworząc wartościową analizę chłonności terenu warto jeszcze wziąć pod uwagę elementy infrastruktury. Między innymi zweryfikowanie i sprawdzenie kategorii drogi z której zakładamy zjazd, jego lokalizację, dostęp do drogi publicznej. Analiza i przebieg mediów, mianowicie zbadanie istnienia, bądź możliwości doprowadzenia mediów: sieć kanalizacyjna, wodociągowa, gazowa, elektroenergetyczna, ciepłownicza.

Taka opisowa część dokumentu, wzbogacana jest zawsze drugą częścią - rysunkową. Powinny być w niej zawarte schematy analizujące zapisy prawa miejscowego, możliwego zagospodarowania terenu oraz propozycja zabudowy działki w formie bryłowej.

Zalety wynikające z przeprowadzenia analizy.

  1. Dzięki niej otrzymujemy informacje dotyczące przyszłej powierzchni sprzedaży budynku, czyli dowiadujemy się o opłacalności inwestycji.
  2. Przeprowadzone badanie może być wykorzystane jako atut w negocjacjach kupna/ sprzedaży gruntu.
  3. Przede wszystkim jest to również gwarancja na to, że dana inwestycja może zostać przeprowadzona na danym gruncie.
  4. Dodatkowo zyskujemy wiedzę na temat zagrożeń, które mogą wyniknąć w trakcie realizacji, dzięki czemu możemy skuteczniej zapobiegać niechcianym sytuacjom oraz ukrytym kosztom.

Wszystkie wymienione powyżej punkty sprawdzamy pod kątem przyszłej inwestycji, tak aby jak najoptymalniej móc wykorzystać możliwości danego terenu. Wykonanie projektu zgodnie z parametrami maksymalnej chłonności powierzchni użytkowej mieszkań (PUM)/ powierzchni użytkowej usług (PUU) pozwala na uzyskanie możliwie najwyższej ceny za nieruchomość. Tworząc analizę rekomenduje się zachowanie ostrożności, czyli skupianie się wyłącznie na realnych i obiektywnych działaniach oraz używaniu prawdziwych parametrów. Takie zachowawcze podejście pozwala na uzyskanie optymalnych, ale przede wszystkim realnych wyników, gwarantując nam bezpieczeństwo inwestycji.

Sprawdź nasze działki na sprzedaż - Wrocław!