Przygotowania do sprzedaży mieszkania

Sprawdź, jak przygotować się do sprzedaży mieszkania krok po kroku. 

1. Wyceń nieruchomość

Zacznij od realnej wyceny nieruchomości. Być może w Twoich oczach jest ona bardzo wartościowa, ale jeśli zależy Ci na szybkiej sprzedaży, to zaproponuj cenę rynkową. Najłatwiejszym sposobem na ustalenie kwoty jest skorzystanie z serwisów typu Otodom, w których znajdziesz ogromną liczbę aktualnych ofert. Poszukaj nieruchomości podobnej do Twojej, znajdującej się na tej samej dzielnicy, a może nawet ulicy czy w tym samym bloku. 

Pamiętaj, że na realną wartość nieruchomości wpływa wiele czynników. Nawet jeśli znajdziesz mieszkanie zlokalizowane w tym samym bloku, to zwróć uwagę na piętro – teoretycznie inna powinna być cena lokalu znajdującego się na 4. piętrze, a inna położonego na 1. piętrze. Duże znaczenie ma również standard wykończenia, więc równie dobrze ten lokal na 4. poziomie, bez windy, może kosztować więcej. Zwróć uwagę, czy dane mieszkanie zapewnia balkon, taras, dostęp do piwnicy. To wszystko są kwestie, które mają znaczenie dla zainteresowanych nieruchomościami.

Nie zapominaj również o tym, że w serwisach widzisz ceny ofertowe – transakcyjne są najczęściej niższe. 

2. Określ sposób sprzedaży miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej

Miejsce na parkingu, garaż czy komórka mogą być zakupem obowiązkowym dla nabywcy mieszkania, ale nie zawsze tak będzie. Z reguły piwnica jest dodatkiem do lokalu, nie ma dla niej odrębnej księgi wieczystej. Rzadko natomiast na nieruchomość składa się garaż i miejsce parkingowe, szczególnie w starym budownictwie – prędzej już będzie tak w przypadku rynku pierwotnego. 

Jeśli nie jest konieczna sprzedaż łączna, to napisz o tym w ogłoszeniu. Natomiast dla wielu klientów piwnica jest wręcz niezbędnym elementem przy zakupie mieszkania, podobnie jak miejsce postojowe czy garaż, tym bardziej, że w przypadku wielu lokalizacji znalezienie takiego wolnego miejsca na auto stanowi nie lada problem. Garaż możesz również wystawić oddzielnie, ale jednocześnie poinformuj zainteresowanych, że pierwszeństwo w zakupie ma nabywający mieszkanie. Na analogicznej zasadzie możesz również zaoferować ogródek działkowy – jeśli przeprowadzasz się do domu czy do innego miasta, to nie będzie Ci on potrzebny. Możesz zaproponować go klientowi, który jest zainteresowany zakupem mieszkania – w pakiecie. 

3. Nie kalkuluj, kto ma zamieszkać w Twoim mieszkaniu

Pojawił się kupujący, który jest zainteresowany Twoją nieruchomością, proponuje taką cenę, która Cię satysfakcjonuje? Nie zwlekaj – skorzystaj z okazji. Trudno przewidzieć, kiedy ponownie otrzymasz taką samą czy lepszą ofertę. Może za kilka dni, a może za kilka tygodni. W tym czasie musisz płacić czynsz za mieszkanie, w którym być może już nie mieszkasz. 

Masz wizję idealnego kupującego? Wydaje Ci się, że skoro mieszkała w nim rodzina z dziećmi, to nabywcą nie powinien być singiel? Takie kalkulacje nie mają większego sensu, gdyż nigdy nie masz pewności, co się stanie z tą nieruchomością w przyszłości. Możliwe, że nabywca zdecyduje się na wynajem. 

Jeśli jednak zainteresowanie Twoim mieszkaniem jest bardzo duże, to jak najbardziej warto wybrzydzać. Jeden klient może mieć gotówkę i chcieć dopełnić transakcji natychmiast. Natomiast umowa z innym będzie się wiązać z wielotygodniowym oczekiwaniem na przyznanie i wypłacenie kredytu. Z pewnością większości klientów bardziej będzie odpowiadać pierwszy scenariusz.

Możliwe, że w tej samej klatce schodowej pozostawiasz przyjaciół i zależy Ci na określonym typie kupującego, aby mieszkańcy nie mieli problemów. W praktyce nigdy nie będziesz mieć pewności, kim jest nabywca, jaki ma charakter i jaki prowadzi tryb życia. Możesz próbować to zweryfikować, ale nie jest to w pełni możliwe. 

4. Nie inwestuj za dużo w sprzedawane mieszkanie

Inwestowanie znacznych sum w remont mieszkania po to, aby znaleźć nabywcę, nie ma większego sensu, szczególnie teraz, kiedy ceny materiałów i usług remontowanych dynamicznie rosną. Natomiast dzięki pewnym działaniom możesz zwiększyć zainteresowanie lokalem. Samodzielnie możesz pomalować ściany na neutralny kolor. Wykorzystaj elementy home stagingu, umieść w pokojach ciekawe dodatki i zrób sesję zdjęciową – takie szczegóły robią różnicę. Ewentualnie napraw drobne usterki, zadbaj o czystość, ale na pewno nie decyduj się na nowe meble kuchenne na wymiar czy też nie przeprowadzaj generalnego remontu łazienki. Taka inwestycja może Ci się zwyczajnie nie zwrócić, a będzie wiązać się nie tylko z wydatkiem, ale również z poświęceniem na to czasu. 

5. Zrób dobre zdjęcia nieruchomości

Przeglądając oferty mieszkań, prawdopodobnie sam stwierdzisz, że wiele z nich odstrasza zdjęciami, ale są takie, które znakomicie prezentują się na tych fotografiach. Najpierw przygotuj nieruchomość do zrobienia zdjęć – usuń wszystkie bibeloty, zbędne rzeczy, które znajduj się na meblach czy stołach. Trzymaj się zasady – im mniej, tym lepiej. Pamiętaj również o tym, aby zdjęcia wykonać przy naturalnym oświetleniu. Jeśli masz możliwość skorzystania z usług profesjonalnego fotografa, to zdecydowanie warto. Z pewnością zrobi on takie zdjęcia, które przyciągną uwagę klienta. 

6. Przygotuj konkretny opis oferty

Zainteresowany mieszkaniem nie chce przeczytać w opisie oferty, że mieszkanie jest najlepsze, bo to nic nie oznacza. Skup się na konkretach i przedstawieniu najważniejszych zalet mieszkania. Oczywiście powinieneś podać metraż poszczególnych pomieszczeń i ich kształt, a najlepiej dodaj mapkę nieruchomości. Masz duży balkon z pięknym widokiem czy własny taras? Podkreśl to. To ogromne atuty. Napisz również o tym, kiedy były remontowane poszczególne pomieszczenia i jakie elementy ich wyposażenia są w cenie.

Dla kupującego ważna jest również wysokość opłat. Podaj zatem kwotę z tytułu czynszu i orientacyjne miesięczne wydatki na media. Klient może oczekiwać potwierdzenia tych stawek dokumentami, więc przygotuj je przed pierwszą prezentacją nieruchomości. 

Ogromne znaczenie ma również lokalizacja – napisz, w jakiej odległości od mieszkania znajdują się istotne miejsca, takie jak szkoła, przedszkole, żłobek, kościół, centrum handlowe, sklep, siłownia czy przystanek komunikacji miejskiej. Są to kwestie, które mogą decydować o tym, czy dana nieruchomość będzie w ogóle brana pod uwagę. 

7. Przygotuj rzut nieruchomości

Chodzi tutaj o wspomnianą mapkę. Wielu klientów z góry wie, jakiego układu mieszkania oczekuje. Na takim rzucie powinny być widoczne pomieszczenia, okna, a także zaznaczony musi być metraż poszczególnych pokojów. Możesz spróbować przygotować taki rzut w darmowym programie, np. w Kaza Plan. Jeśli nie poradzisz sobie z jego obsługą, to w ostateczności spróbuj odręcznie narysować mapkę mieszkania – nawet taka będzie lepsza niż żadna. 

8. Zainwestuj w wirtualne wizyty, filmy czy zdjęcia z drona

Wyróżnienie oferty w gąszczu nieruchomości nie jest łatwe, ale jak najbardziej możesz to zrobić. Klienci nie chcą tracić czasu na prezentacje ofert, które nie spełniają ich oczekiwań. Możesz im pokazać lokal poprzez wirtualny spacer i nakręcenie filmu w nieruchomości. Dzięki temu klienci poczują się, jakby znajdowali się wewnątrz mieszkania. Atrakcyjnym sposobem na zaprezentowanie domów są zdjęcia i filmy z drona. Dzięki temu zainteresowany widzi, jak wygląda działka, jakie jest jej otoczenie. To kolejny argument, który może przekonać do Twojej oferty.

9. Postaw na współpracę z profesjonalną agencją nieruchomości – najlepiej jedną

Wykonanie wszystkie prac związanych z przygotowaniem oferty, jej promowaniem i prezentowaniem wymaga nie tylko poświęcenia mnóstwa czasu, ale również zainwestowania pieniędzy. Jeśli chcesz znaleźć klienta na nieruchomość przy minimalnym zainteresowaniu z Twojej strony, to weź pod uwagę współpracę z naszą agencją. Wieloletnie doświadczenie SDP Nieruchomości, kontakty i zatrudniani eksperci są receptą na sukces – z naszą pomocą znajdziesz klienta na dom, mieszkanie czy działkę. Dlaczego warto postawić na nas?

1. Przygotujemy atrakcyjną ofertę nieruchomości

Niemal wszystkie istotne kwestie związane ze sprzedażą nieruchomości możesz przekazać naszym ekspertom. Wykonamy profesjonalną sesję Twojej nieruchomości, zadbamy o filmy, wirtualny spacer czy nawet zdjęcia z drona – jest to standard w przypadku umów na wyłączność.

2. Zainteresujemy klientów konkretnym opisem nieruchomości

Inwestorzy dowiedzą się wszystkich istotnych informacji na temat nieruchomości z opisu, który przygotujemy. Jego treść zostanie tak sformułowana, aby potencjalni klienci wiedzieli, czego mogą się spodziewać na miejscu. Dzięki temu będziemy prezentować ofertę tylko tym osobom, których oczekiwania ona spełnia. 

3. Przeprowadzimy Cię przez całą transakcję

Możesz mieć pewność, że będziemy Ci towarzyszyć od momentu podpisania umowy o współpracy aż do zawarcia aktu notarialnego czy też odbioru mieszkania przez nabywcę. Na każdym etapie będziemy Ci sugerować najlepsze rozwiązania, dopełnimy za Ciebie formalności, zorganizujemy spotkanie u notariusza, a także przygotujemy niezbędne umowy, które będą chronić interesy obu stron. Transakcja odbędzie się bezpiecznie, a Ty będziesz świadomy, jakie kroki będą się na nią składać. 

10. Jak wybrać agencję nieruchomości do współpracy?

Znalezienie klienta na nieruchomość może nie być łatwym zadaniem, ale jeśli tylko zdecydujesz się na profesjonalną agencję, to stanie się to łatwiejsze. Najlepszym wyborem jest postawienie na duże biura – z kilku powodów. Im więcej nieruchomości oferuje agencja, tym więcej trafia do niej klientów, a to oznacza, że łatwiej możesz znaleźć nabywcę.

Załóżmy, że dana firma ma w bazie kilkadziesiąt ofert, z czego połowa to inwestycje deweloperskie i działki na obrzeżach miasta, a inne biuro nieruchomości ma takich ofert kilka tysięcy. To przy wsparciu tej dużej firmy szybciej znajdziesz klienta. Fakt, że mniejsze biuro oczekuje niższej prowizji nie jest żadną korzyścią, bo co z tego, skoro znacznie dłużej będziesz utrzymywać to mieszkanie. Jeśli chcesz je sprzedać, to być może masz już drugie na oku lub właśnie dopełniasz zakupu innej nieruchomości. 

Ponadto w przypadku dużej agencji nieruchomości możesz liczyć na kompleksową obsługą. Takie firmy mają dział prawny i dział finansowy, tak więc możesz korzystać z wielowymiarowej pomocy. Poza tym agencja o ugruntowanej opinii stanowi gwarancję bezpieczeństwa, działa legalnie – ma wykupioną polisę OC. Oceń tę firmę, mając na uwadze różne względy. Sprawdź jej stronę, media społecznościowe, a najlepiej przyjdź do biura i porozmawiaj. Wtedy na własne oczy przekonasz się, czy masz do czynienia z profesjonalistami. Pamiętaj, że agencja ma Cię przecież reprezentować przed kupującym. 

Po rozpoczęciu współpracy z SDP Nieruchomości ustalimy z Tobą plan sprzedaży i sposób prezentacji oferty. Określimy, kiedy może do Ciebie dzwonić agent i w jakich godzinach możliwe jest prezentowanie nieruchomości. Poinformujesz nas, jaką dopuszczasz negocjację ceny, a także kiedy jesteś w stanie udostępnić nieruchomość kupującemu. 

11. Dlaczego warto wybrać jedną agencję do współpracy? 

W przypadku umowy na wyłączność jesteśmy w stanie wykorzystać więcej narzędzi marketingowych do promocji oferty. Będzie ona dla nas mieć zawsze pierwszeństwo przed innymi i będzie częściej prezentowana klientom. Nie oznacza to, że zamykamy się na klientów z innych agencji – współpracujemy również z innymi biurami, gdyż zależy nam na szybkim znalezieniu nabywcy Twojej nieruchomości.  

12. FAQ 

1. Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Jak najbardziej jest to możliwe, a nasi agenci będą Cię wspierać w całym procesie. Przy sprzedaży takiej nieruchomości ważne jest szybkie działanie i dopięcie terminów, ponieważ bank udziela promesy, która jest ważna tylko 30 dni. Ze środków w ramach zapłaty za nieruchomość najpierw zostanie uregulowane zobowiązanie wobec banku – środki nie trafią na konto sprzedającego. Jako zbywca otrzymasz kwotę pomniejszoną o kwotę kredytu, która pozostała do spłaty. 

2. Jakie koszty ponosimy podczas sprzedaży nieruchomości?

Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od momentu jego nabycia, to zapłacisz 19 proc. podatku. Jeśli jednak środki ze sprzedaży mieszkania zostaną w całości przeznaczone na zakup nowej nieruchomości przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe, to wtedy unikniesz tej daniny, ale musisz tego dokonać w ciągu 3 lat. Możesz nabyć lub rozbudować dom, kupić działkę, mieszkanie czy też spłacić kredyt hipoteczny. Współpracując z biurem, do kosztów należy doliczyć wynagrodzenie agencji nieruchomości.

Wydatkiem związanym ze sprzedażą jest również ewentualny niewielki remont. Przeznacz na niego 2–3 tys. zł. Powinno to wystarczyć na odświeżenie ścian czy też usunięcie odrzucających klienta usterek, np. skrzypiących drzwi wejściowych.