Formy własności mieszkania – przegląd rodzajów i ich cech

Możliwe, że jesteś właścicielem mieszkania, może mieć je również Twoja rodzina, ale w każdym przypadku rodzaj tej własności lub forma użytkowania mogą być inne. To kwestia, która ma duże znaczenie i stanowi jeden z elementów, na które powinieneś zwrócić uwagę już na etapie poszukiwania nieruchomości. Czym charakteryzują się poszczególne formy własności i czy którąś z nich można ocenić jako najlepszą?

Rodzaje własności mieszkania

Najczęściej na rynku nieruchomości spotkasz się z ofertami, w których proponowany jest zakup mieszkania stanowiącego pełną własność lub nabycie spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu. Nie są to jednak wszystkie możliwości. Kolejne to mieszkanie spółdzielcze lokatorskie i lokal komunalny. Każda forma własności ma różne cechy i daje Ci inne prawa.

Pełna własność mieszkania

Pierwszy z rodzajów prawa własności, które omówimy, daje najszersze uprawnienia, co zresztą sugeruje jego nazwa. W tym przypadku możemy dowolnie zarządzać lokalem, dysponować nim, o ile tylko naszymi działaniami nie naruszamy prawa i praw innych osób. Fakt, że mamy pełną własność nie oznacza, że możemy zakłócać życie innym lokatorom. Natomiast jak najbardziej mamy możliwość:

• Korzystać z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem.
• Pobierać z niej dochody.
• Prowadzić w niej działalność gospodarczą.
• Sprzedać nieruchomość lub ją wynająć.
• Mieć udział w częściach wspólnych, takich jak choćby klatka schodowa.

Każde takie mieszkanie ma osobną księgę wieczystą – w dziale II znajdują się dane właściciela nieruchomości. Kupując mieszkanie z pełnym prawem własności, należy obowiązkowo zwrócić uwagę na zawartość działu III tego dokumentu, gdyż mogą tam być wpisy, które ograniczają prawa właściciela, a wśród nich informacja o egzekucji z nieruchomości, ustanowionej służebności czy prawu dożywocia. Prawo własności można nabyć w różny sposób – nie tylko poprzez zakup mieszkania. Może dojść do tego również poprzez zamianę lokali, a także przekazanie nieruchomości w ramach darowizny. Taki lokal możesz także odziedziczyć. Prawo do lokalu nie jest ograniczone czasowo, a jego przeniesienie musi mieć obowiązkowo formę aktu notarialnego.  

Spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu

W tym przypadku mamy już do czynienia z ograniczonym prawem do lokalu. Dlaczego? Otóż taka nieruchomość jest własnością spółdzielni, która sfinansowała inwestycję, wybudowała dany obiekt. Natomiast Ty nie masz odrębnej własności, ale spółdzielcze prawo własnościowe do lokalu. Możesz z niego korzystać, pobierać pożytki, ale w przypadku istotnych zmian dotyczących nieruchomości potrzebujesz zgody spółdzielni.

W Polsce są jednak takie budynki, które należą do spółdzielni, ale wśród mieszkań są i takie, z których korzystający mają pełną własność. Decydując się nie taki lokal, nie nabywasz nieruchomości, lecz stajesz się właścicielem spółdzielczego, własnościowego prawa do lokalu. Na zakup takiego prawa można zaciągnąć kredyt hipoteczny – nieruchomość może być obciążona hipoteką. Można ją również dziedziczyć, zbyć, a co więcej – podlega ona egzekucji.

Jak wspomnieliśmy, takie mieszkanie może stać się własnością korzystającego, ale najpierw musi dojść do przekształcenia w odrębną własność. Może to nastąpić w wyniku złożenia wniosku przez mającego spółdzielcze prawo własności lokalu, natomiast nie zawsze będzie to możliwe. Jednym z wymogów jest uregulowany stan prawny gruntu znajdującego się pod obiektem, a ta kwestia często budzi zastrzeżenia. Ponadto nie możemy mieć tutaj do czynienia z obciążeniem hipotecznym, zaległościami czynszowymi czy zaległościami wynikającymi z egzekucji długów. Jeśli te warunki są spełnione, to wówczas możliwe jest przekształcenie mieszkania na własnościowe, czyli wydzielenie go z majątku spółdzielni.

Załóżmy, że jesteś właścicielem spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu. Jakie masz ograniczenia? W jakich przypadkach potrzebujesz zgody spółdzielni? Jak najbardziej możesz na własną rękę wynająć lokal. Masz również możliwość przekazania go w bezpłatne użytkowanie, np. rodzinie. Możesz oczywiście przeprowadzić remont w lokalu, natomiast zgody będziesz potrzebować m.in., chcąc zmienić jego przeznaczenie, np. na mieszkanie, w którym będzie prowadzona działalność usługowa.

Od 31 lipca 2007 r. nie ma możliwości ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ale w dalszym ciągu może ono stanowić przedmiot obrotu.

Lokatorskie prawo do lokalu

Ta forma własności może obowiązywać w budynku, który stanowi własność lub współwłasność spółdzielni. Jest niezbywalna, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Kupno mieszkania na takiej zasadzie dostępne jest wyłącznie dla osób fizycznych, które są członkami danej spółdzielni.

Aby otrzymać lokatorskie prawo do lokalu, należy zawrzeć pisemną umowę ze spółdzielnią, na podstawie której dana osoba będzie mogła użytkować mieszkanie, ale po wniesieniu wkładu mieszkaniowego, a także uregulowaniu opłat wynikających z ustawy i ze statusu spółdzielni. Czym jest wkład mieszkaniowy? To różnica pomiędzy kosztem budowy przypadającym na lokal a pieniędzmi, które spółdzielnia pozyskała ze środków publicznych lub innych na pokrycie wydatków związanych z realizacją inwestycji.

Taką nieruchomość możesz wynajmować, jak i udostępniać za darmo, natomiast zgody spółdzielni wymaga zmiana zasad wykorzystywania lokalu. Jak wspomnieliśmy, lokatorskie prawo do lokalu nie podlega dziedziczeniu, ale to nie oznacza, że po śmierci mającego takie prawo wkład mieszkaniowy pozostaje w majątku spółdzielni. Powinna ona zwrócić go członkowi rodziny zmarłego. Jeśli lokatorskie prawo do lokalu przypadało małżonkom, to po śmierci jednego z nich, przechodzi ono na drugiego.

W przypadku lokatorskiego prawa do lokalu nie ma możliwości ustanowienia księgi wieczystej. Natomiast możliwe jest przekształcenie nieruchomości w odrębną własność. Niezbędne jest oczywiście zawarcie umowy ze spółdzielnią. Ponadto muszą być również spełnione inne warunki, mianowicie – konieczna jest zapłata zadłużenia wynikającego z opłat, o ile takie istnieje, a także spłata zobowiązań związanych z budową, które przypadają na ten lokal do spółdzielni. Wówczas przeniesienie własności lokalu powinno nastąpić w ciągu 6. miesięcy od momentu złożenia wniosku.

Mieszkanie komunalne

W przypadku lokali komunalnych chodzi o takie, które stanowią własność gminy. Korzystając z nich masz najbardziej ograniczone prawa, biorąc pod uwagę wszystkie wspomniane rodzaje własności. Przede wszystkim mieszkanie komunalne stanowi formę pomocy społecznej, a każda gmina indywidualnie ustala zasady jego użytkowania. Nie oznacza to, że do takiego lokalu mają prawo wyłącznie najbiedniejsi – dochód takich osób nie może być ani zbyt wysoki, ani zbyt niski. Zarobki muszą być dostateczne, aby lokatora było stać na utrzymanie lokum, choćby na opłacenie czynszu.

Ogólnie mieszkania komunalne są przeznaczone dla tych, których nie stać na zakup mieszkania lub jego wynajem. Taka osoba nie może również posiadać innych nieruchomości mieszkalnych i musi mieszkać na terenie danej gminy. Aby móc korzystać z takiego lokalu, najpierw należy złożyć stosowny wniosek – sprawdź, jakie wymagania stawia gmina, jakie dokumenty musisz załączyć. Niestety, ale o przyznanie takiego lokalu nie jest łatwo, gdyż kolejka ubiegających się jest długa – może to trwać nawet latami. Jak wynika z danych GUS, jedna na pięć osób, które widnieją w danym roku na liście, otrzymuje do dyspozycji lokal komunalny.

Użytkując takie mieszkanie, trzeba liczyć się z dużymi ograniczeniami pod względem choćby możliwości przeprowadzenia remontu. Konieczne jest uzyskanie zgody od gminy. Natomiast lokal może stać się własnością korzystającego. Aby było to możliwe, najpierw należy dowiedzieć się w urzędzie miasta czy gminy, czy jest planowana taka sprzedaż. Zaletą wykupu jest możliwości nabycia nieruchomości w bardzo atrakcyjnej cenie – nawet za 15 proc. wartości rynkowej. Zdarza się, że gminy pozbywają się lokali komunalnych ze względu na koszty ich utrzymania.  

Własność mieszkania – zwróć na nią uwagę

Zanim zdecydujesz się na dany lokal, przyjrzyj się formie jego własności. Z nieruchomości możesz korzystać na różnych zasadach, z różnymi ograniczeniami. Uwzględnij swoje plany, możliwości finansowe i wybierz taką formę, która będzie dla Ciebie odpowiednia i na którą możesz sobie pozwolić.