Najem okazjonalny, co powinieneś o nim wiedzieć

Najem okazjonalny zakłada, że najemca zobowiązuje się poddaniu dobrowolnej egzekucji. Ten typ umowy zabezpiecza właściciela nieruchomości przed nieuczciwymi praktykami ze strony lokatorów. Z czym jeszcze wiąże się najem okazjonalny? Zapraszamy do lektury!

Czym jest najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego to rodzaj najmu, który reguluje Ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 19a - 19e. Wprowadzona została przez ustawodawcę 17 grudnia 2009 roku. Ten typ umowy skierowany jest do osób prywatnych, które na co dzień nie prowadzą działalności związanej z wynajmem mieszkań, nie obejmuje również lokali usługowych. Taki typ umowy może być zawarty maksymalnie na 10 lat.

Dlaczego więc warto się na nią zdecydować? Główną zaletą wynajmu okazjonalnego jest możliwość przeprowadzenia szybkiej i skutecznej eksmisji. Taki typ umowy nakłada na najemców (osoby wynajmujące mieszkanie) obowiązek złożenia notarialnego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się ewentualnej egzekucji. W praktyce oznacza to, że po złożeniu stosownego dokumentu wynajmujący (właściciel mieszkania) w przypadku jakichkolwiek problemów może rozpocząć w trybie natychmiastowym wszczęcie postępowania egzekucyjnego wobec najemcy. To pozwala na ominięcie długotrwałych procesów związanych z procedurą eksmisji.

Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego i co powinno się w niej znaleźć?

Najważniejszą kwestią, dzięki której taki dokument jest ważny, to spisanie umowy w formie pisemnej (bez tego umowa staje się nieważna). Ponadto wynajem okazjonalny wymaga dołączenia do umowy przez najemcę następujących dokumentów:

• oświadczenia w którym poddaje się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu,
• wskazanie lokalu, do którego najemca będzie mógł się przeprowadzić w przypadku przeprowadzenia egzekucji,
• oświadczenia właściciela wskazanego przez niego lokum, w którym wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy w jego mieszkaniu po przeprowadzonej egzekucji.

Według prawa tylko pierwszy z dokumentów - o poddaniu się rygorowi egzekucji [...] - musi zostać złożony w formie aktu notarialnego. Reszta elementów nie jest wymagana prawnie w takiej formie i można ją złożyć w formie pisemnej. W tym przypadku decyduje wynajmujący - jest to zależne od jego preferencji.

Wszystkie zmiany jakie chcemy wprowadzić do umowy muszą być zawarte w formie pisemnej, inaczej w świetle prawa stają się nieważne.

Obowiązkiem wynajmującego jest zgłoszenie umowy do Urzędu Skarbowego w terminie nie przekraczającym 14 dni.

Najemca ma prawo poprosić o pokazanie zgłoszenia złożonego w urzędzie skarbowym.

Umowa najmu okazjonalnego wiąże się z dodatkowym kosztem, mianowicie należy doliczyć do niej cenę wizyty u notariusza, tj. ok. 300 zł.

Niedotrzymanie terminowości, bądź niespełnienie któregokolwiek z warunków powoduje, że umowa najmu okazjonalnego będzie traktowana jak zwykła umowa wynajmu i regulowana na podstawie zasad ogólnych kodeksu cywilnego. A co za tym idzie, nie będziemy objęci ochroną, która jest klu tej umowy.

Kto pokrywa koszt zawarcia umowy najmu okazjonalnego?

Ustawa o ochronie praw lokatorów nie reguluje wprost tego kto powinien zapłacić za zawarcie umowy najmu okazjonalnego u notariusza. Najczęściej koszty te ponosi wynajmujący, ponieważ fakt podpisania umowy najmu okazjonalnego stanowi zabezpieczenie tej strony transakcji. Jednak jest to kwestia podlegająca negocjacji.

Wypowiedzenie umowy przez najemcę w trybie zwykłym

W tej kwestii w zasadzie nic się nie zmienia i obowiązują tutaj regulacje takie jak przy umowie standardowej. Umowa może być wypowiedziana w każdej chwili, z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Ważne - okres wypowiedzenia liczy się od ostatniego dnia miesiąca, w którym wpłynęło wypowiedzenie.

Zasady te dotyczą zarówno  najemcę, jak i wynajmującego!

Procedura eksmisji przy najmie okazjonalnym

W sytuacji, w której lokatorzy nie chcą wyprowadzić się z wynajmowanego mieszkania, wynajmujący powinien:

• dostarczyć najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu w terminie nie dłuższym niż 7 dni od otrzymania pisma,
• w przypadku, gdy żądanie nie przyniesie zamierzonych skutków, wynajmujący składa wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji. Wniosek powinien zawierać pismo z żądaniem opróżnienia lokalu przez najemców oraz potwierdzenie zgłoszenia do urzędu skarbowego,
• po rozpatrzeniu wniosku przez sąd, uruchamiana jest przyspieszona procedura uzyskania nakazu eksmisji.

Najem okazjonalny, a zwykły - różnice

Najem okazjonalny - zalety

• ułatwienia związane z odzyskiwaniem lokalu po zakończeniu wynajmu,
• większe bezpieczeństwo wynajmującego, w przypadku problemów z lokatorami.

Najem okazjonalny - wady

• wskazanie przez najemcę lokalu, do którego może się wprowadzić po ewentualnej eksmisji,
• skrupulatność i szczegółowość podczas zawierania umowy.

Reasumując wynajem okazjonalny jest bezpieczny dla każdej ze stron. W praktyce to standardowa umowa, która posiada niezwykły atut, mianowicie możliwość szybkiego usunięcia najemcy z lokalu przy pomocy komornika. Może sam proces zawarcia umowy jest trochę bardziej skomplikowany i wymaga poświęcenia więcej czasu, w przyszłości może jednak się okazać, że pozwoli to zaoszczędzić czas, nerwy i pieniądze najemcy.