Zakup nieruchomości z lokatorem – co należy wiedzieć?

Przeglądając oferty nieruchomości, możesz trafić na lokal w zaskakująco niskiej cenie. Po zapoznaniu się z opisem okazuje się jednak, że mieszkanie jest sprzedawane wraz z … lokatorem. Co to oznacza? Czy taką ofertę powinieneś omijać szerokim łukiem, a może to doskonała okazja? Sprawdź, co warto wiedzieć o kupowaniu nieruchomości z lokatorem.

Lokator w pakiecie z mieszkaniem – o co chodzi?

Kiedy zawierasz akt notarialny, nieruchomość staje się Twoją własnością, do której masz wyłączne prawo. Inwestycja w mieszkanie czy dom wydaje się być bezpieczna – dokumenty są weryfikowane przez specjalistów. Dotychczasowy właściciel nieruchomości powinien przed jej sprzedażą wymeldować z niej wszystkie osoby. Czy zatem w ogóle możliwe jest kupienie mieszkanie z lokatorem? Jak najbardziej tak, w różnych sytuacjach i jest to całkowicie zgodne z prawem. 

Wynajem mieszkania

Do zakupu mieszkania z lokatorem może dojść w różnych przypadkach - najczęściej gdy nieruchomość była wynajmowana. Sprawdzony lokator wynajmujący mieszkanie, dbający o nie i regularnie płacący czynsz i wszystkie rachunki może okazać się na wagę złota, jeśli kupujesz mieszkanie z przeznaczeniem dalszego najmu. W takim przypadku po prostu "przenosi się" umowę najmu, podpisując ją jeszcze raz, ze wskazaniem nowego właściciela nieruchomości. Jeśli nie zostaną zmienione podstawowe warunki najmu lokator może nawet nie odczuć zmiany i komfortowo korzystać z nieruchomości przez długi czas, przynosząc nowemu nabywcy regularny dochód. Do tego tematu jeszcze wrócimy.

Zupełnie inaczej to wygląda, gdy najemca, mimo prób pertraktacji, nie chciał opuścić lokalu, w dodatku nie płacił czynszu za korzystanie z niego. Ostatecznie mógł to być jeden z powodów sprzedaży nieruchomości, być może znacznie poniżej wartości rynkowej. Jeśli wiesz, że lokal był dotąd wynajmowany, to upewnij się, że został opuszczony przez najemców, a najlepiej oczekuj pisemnego potwierdzenia. 

Służebność

Standardowym krokiem przed zakupem nieruchomości powinno być sprawdzenie księgi wieczystej. Tam możesz znaleźć informacje o służebnościach, czyli przypadkach, w których osoby trzecie mają ograniczone prawo rzeczowe do danego lokalu. Znalezienie takiej informacji nie jest to dla Ciebie korzystne, gdyż oznacza ona, że wskazana osoba ma prawo użytkować nieruchomość do śmierci. 

Jednocześnie może być tak, że inwestorzy decydują się na zakup lokalu z lokatorem w podeszłym wieku w atrakcyjnej cenie, traktując to jak dobrą inwestycję. Służebność wygaśnie wtedy, kiedy dojdzie do śmierci danej osoby lub ewentualnie – kiedy ona sama z niej zrezygnuje.

Zdarza się, że właściciele takich nieruchomości sprzedają je ze względu na słabą sytuację finansową. Otrzymują środki potrzebne do życia, ale jednocześnie mogą korzystać z lokalu do końca życia. 

Licytacja komornicza

Kolejnym przypadkiem, w którym Twoją własnością może się stać nieruchomość z lokatorem jest licytacja komornicza. To sytuacja trudna, która oznacza, że właściciele lokali zostali ich pozbawieni nie z własnej woli, lecz ze względu na to, że zostały one zajęte przez komornika na poczet pokrycia długów zaciągniętych przez tego właściciela. W takich przypadkach przewidziana jest procedura eksmisyjna, wymagająca czasu. Nie można się lokatora pozbyć "siłą" – wszystko powinno się odbyć zgodnie z literą prawa.

Jak sprawdzić, czy ktoś jest zameldowany w lokalu? 

Jako kupujący nieruchomość masz interes prawny i podstawę do sprawdzenia tego, czy w danym lokalu jest ktoś zameldowany. Aby zrealizować ten cel, powinieneś złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia z ewidencji ludności. Musi on trafić do Urzędu Miasta lub Urzędu Gminy. Konieczne będzie jednak potwierdzenie interesu prawnego odpowiednimi dokumentami. Zanim wybierzesz się do urzędu, najpierw sprawdź, na jakich zasadach można obecnie korzystać z usług. Być może konieczny jest zapis na daną godzinę i nie są przyjmowane osoby z tzw. kolejki. Do wniosku musisz dołączyć:

• Dokument stanowiący podstawę prawną składania wniosku. 
• Potwierdzenie wniesienia opłaty skarbowej. Wynosi ona 17 zł. 
• Jeśli sprawę załatwia pełnomocnik, to musi on mieć upoważnienie do wykonania tego zadania, a także potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej, o ile ta w danym przypadku obowiązuje. Tutaj również opłata wynosi 17 zł, ale pojawia się jedynie wówczas, gdy pełnomocnikiem jest osoba spoza najbliższej rodziny, np. znajomy.

Na podstawie tego dokumentu będziesz już wiedzieć, czy na pewno nikt nie jest zameldowany w lokalu. 

Zakup mieszkania z lokatorem – z czym się wiąże?

Prawo dopuszcza możliwość zakupu nieruchomości z lokatorem, ale pytanie brzmi, czy odbywa się to legalnie, czy masz taką wiedzę, czy jednak doszło do oszustwa i dowiedziałeś się o tym już po przekazaniu prawa własności. W sytuacji gdy nie wiedziałeś o tym, że kupujesz lokal z lokatorem, możesz dochodzić swoich praw w sądzie, łącznie z unieważnieniem zawartej transakcji. Nie będzie to jednak łatwy i szybki proces.

Zakup nieruchomości z najemcami

Załóżmy, że chcesz zainwestować w nieruchomość, a pojawiła się oferta sprzedaży domu, w którym są już najemcy. Tym samym, o ile wszystko zostanie prawidłowo przeprowadzone, możesz stać się od razu właścicielem gotowego biznesu. Kupując taką nieruchomość, jednocześnie przejmujesz prawa i obowiązki dotychczasowego właściciela lokalu, dlatego musisz zapoznać się umowami najmu, które zostały przez niego zawarte. Kolejna rzecz – spróbuj dowiedzieć się, jak wygląda kwestia rozliczeń z najemcami, czy nie ma z nimi problemów. Możesz ewentualnie poprosić o możliwość kontaktu z nimi. Podejmij wszelkie kroki zmierzające do zweryfikowania, czy przyczyną sprzedaży nie są problemy z lokatorami. Nic nie stoi na przeszkodzie, byś podpytał sąsiadów o ich stosunki z mieszkańcami zza ściany.

Jeśli wszystko jest w porządku, to taka inwestycja może być bardzo dobrym wyborem. Dlaczego ktoś, kto ma taki biznes i dobrych najemców, chce się go pozbyć? Przyczyny mogą być różne, ale najczęściej wynikają z potrzeby uzyskania większej gotówki.

Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej

W takim przypadku również dokonujesz świadomego zakupu. Po pierwsze powinieneś sprawdzić, czy lokator nie ma prawa dożywocia. Jeśli takie posiada, to niestety nie jesteś w stanie nic zrobić – może on korzystać z nieruchomości do śmierci lub do momentu, kiedy z tego zrezygnuje. Rozwiązaniem w takim przypadku może być płacenie temu lokatorowi renty dożywotniej, tzn. opuści on lokal, ale w zamian będziesz mu wypłacać ustaloną kwotę do końca życia. 

Kiedy kupujesz nieruchomość z lokatorem na drodze licytacji komorniczej, dobrym krokiem jest najpierw zawarcie umowy przedwstępnej kupna sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego z adnotacją, że do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie wówczas, gdy lokatorzy opuszczą nieruchomość w ustalonym terminie. 

Co, jeśli jednak kupiłeś nieruchomość z lokatorem, który nie chce jej opuścić dobrowolnie? Wtedy możesz rozpocząć postępowanie o eksmisję, ale miej na uwadze, że jest to czasochłonny proces. Osoba eksmitowana powinna otrzymać do dyspozycji lokal zastępczy, co może się wiązać nawet z kilkuletnim oczekiwaniem. 

Zakup nieruchomości z lokatorem – czy to się opłaca?

Na rynku działają firmy, które interesują się przede wszystkim mieszkaniami i domami z lokatorem, specjalizują się w tym i radzą sobie doskonale z takimi przypadkami, ale możesz się podjąć takiej inwestycji również prywatnie. Zakup mieszkania z najemcami może być bardzo dobrym wyborem, gdyż dzięki temu nie tracisz czasu na ich szukanie, a prawdopodobnie też nieruchomość jest w takim stanie, że nie wymaga przeprowadzenia kompleksowego remontu. 

Natomiast, jeśli chodzi o zakup nieruchomości z problematycznym lokatorem, to lepiej kilka razy się zastanów, zanim się na to zdecydujesz, a przede wszystkim przeanalizuj, czy możliwe jest dogadanie się z tą osobą, tak, aby dobrowolnie opuściła lokal. W przeciwnym wypadku możesz mieć duże trudności, zanim doprowadzisz do wyprowadzki takiej osoby. 

Zaletą kupowania takich lokali jest cena poniżej rynkowej. Jeśli chodzi o zbycie mieszkania z niekłopotliwymi lokatorami, to wtedy raczej nie będzie ona niższa, a wręcz może być nawet wyższa, gdyż przejmujesz gotowy biznes. Natomiast w przypadku takich, którzy sprawiają problemy, ostateczna cena może być niższa nawet o ¼ albo więcej w stosunku do innych mieszkań o podobnych parametrach.